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사기/공갈 임대차

전세사기 피해를 당했다면? 형사고소로 돌파하셔야 합니다. 김강희 변호사

전세사기 피해를 당했다면? 형사고소로 돌파하셔야 합니다.

1. 사건 개요

의뢰인은 신축빌라 전세계약을 체결한 후 만기 시점에 임대인이 보증금을 반환하지 않는 상황을 맞았습니다. 확인 결과, 임대인은 계약 당시 선순위 근저당을 고지하지 않았고, 건물 전체에 다수의 임차인이 같은 방식으로 계약을 체결한 사실이 드러났습니다. 임대인 명의도 실질 소유자가 아닌 제3자의 명의를 사용한 ‘차명 형태’였으며, 계약 이후 연락을 회피하며 사실상 반환 의사를 보이지 않았습니다.


의뢰인은 민사소송만으로는 실익이 부족하다는 판단을 하여 형사 대응을 요청하였고, 이후 수사기관의 압박과 증거 수집을 통해 보증금 상당액을 회수한 사건입니다.

2. 핵심 쟁점

이 사건의 핵심은 두 가지였습니다.


첫째, 임대인이 계약 당시 선순위 권리와 차명 구조를 숨긴 행위가 형법상 사기죄의 ‘기망행위’에 해당하는지 여부였습니다.


둘째, 실질 소유자가 가족 명의를 이용하여 재산을 분산해 둔 상황에서 민사소송을 제기하는 것이 실제 회수로 이어질 가능성이 있는지, 또는 형사절차를 통한 압박이 더 효과적인지 여부였습니다.

전세사기 사건은 겉으로는 단순 반환불능처럼 보이지만, 실질적으로는 고의적 은폐·허위 설명이 결합된 경제범죄의 성격이 강합니다. 특히 차명 구조가 반복되는 경우, 민사 판결만으로 집행이 어려워 형사 고소가 실효성 높은 수단으로 작용합니다.

3. 김강희 변호사의 대응 [1]: 기망구조의 단계별 해체와 고의 입증

(1) 선순위 권리 은폐의 고의성 분석
김강희 변호사는 등기부 등본, 확정일자 순위, 가압류 내역을 검토하여 임대인이 ‘상당한 채무초과 상태’를 알고도 이를 숨겼다는 점을 입증했습니다. 임대인이 과거 임차인들과 동일한 방식으로 계약을 반복한 점, 계약 직전 근저당이 급증한 점 등을 결합하여 의도적 은폐 가능성을 구조적으로 제시했습니다.

(2) 차명 사용과 허위 설명의 연관성 추적
임대인 가족 명의로 소유권을 분산해 놓은 점을 확인하고, 실질 소유자와 명의자가 동일한 인물의 지시에 따라 움직였다는 정황자료를 확보했습니다. 이를 통해 임대인의 “고지 의무가 없었다”는 주장에 대해, 실질적으로 명의자가 임대인의 도구에 불과하다는 점을 수사기관에 설득력 있게 전달했습니다.

(3) 임차인 다수 피해 패턴 분석 제출
같은 건물 내 여러 피해자들의 계약 구조와 설명 방식을 수집하여, 반복적·조직적 기망행위임을 강조했습니다. 다수의 피해 패턴이 존재하면 사기죄 고의가 더욱 명백해지므로, 피의자의 “단순 자금난” 주장을 배척하는 데 중요한 근거가 되었습니다.

4. 김강희 변호사의 대응 [2]: 형사 압박을 통한 실질적 변제 유도 전략

(1) 민사 병행의 실익 판단
김강희 변호사는 우선 민사소송 가능성을 검토하였으나, 임대인 명의는 차명이었고 실질 소유자는 소송 시 자산을 신속하게 이전할 위험이 큰 상황이었습니다. 전세사기 사건은 실소유자의 재산이 이미 가족명의로 분산되어 있는 경우가 많아, 민사소송만으로는 현실적인 집행이 사실상 불가능하다는 점을 의뢰인에게 상세히 설명했습니다.

(2) 형사 고소를 통한 수사 압박 전략 구축
형사 절차가 개시되면 실질 소유자와 가족에게 수사상 불이익이 발생하고, 구속 위험 또는 압수수색 부담이 커지므로 변제 압박 효과가 강하게 나타납니다. 실제로 피의자는 형사 고소 직후 수사기관의 출석 요구가 반복되자 태도를 바꾸기 시작했고, 수사 진행 과정에서 ‘자발적 합의금’이라는 형식으로 상당액의 보증금을 반환했습니다.

(3) 가족 명의자에 대한 공동 책임 구조 설명
김강희 변호사는 명의자 가족에게도 “사기 실행행위에 협력했는지 여부”를 기준으로 형사책임이 논의될 수 있다는 점을 고지하였고, 이를 통해 가족 측이 회수 과정에 직접 협조하도록 유도했습니다. 전세사기 사건은 실질 소유자가 가족을 사용하여 책임을 회피하는 경우가 많기 때문에, 가족을 포함한 구조 전체를 압박하는 전략이 실효성이 있습니다.

5. 결론

이 사건은 단순한 전세금 반환 분쟁이 아니라, 임대인의 조직적 기망과 차명 구조가 결합된 전형적인 전세사기 유형이었습니다. 김강희 변호사의 전략은 민사소송의 한계를 명확히 인식하고, 형사절차를 중심으로 구조 전체를 압박하여 실질적 변제를 이끌어낸 점에 있습니다.


대부분의 전세사기 사건에서 민사는 차명·무재산 상태로 실익이 제한되지만, 형사 절차는 실질 소유자와 가족 모두에게 책임 추궁 가능성을 열어두어 현실적인 회수 가능성을 높일 수 있습니다.


이 사건 역시 형사 고소가 핵심 전환점이 되었고, 결과적으로 의뢰인은 보증금 회수를 실현할 수 있었습니다.

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조회수 37 2026-03-02
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