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매매/소유권 등, 임대차

오피스텔, 구분상가의 관리비 분쟁(53)

1. 오늘은 주상복합 건물에서 아파트와 상가가 분리되어 있는 경우에 공용부분 수익이 어떻게 배분되어야 하는지에 대한 서울고등법원의 판결(서울고등법원 2017. 1. 24. 선고 2016나 5643 부당이득금 반환 등 판결)에 대하여 살펴보고자 하는데, 집합건물법 제17조의 '각 공유자는 규약에 달리 정한 바가 없으면 그 지분의 비율에 따라 공용부분의 관리 비용과 그 밖의 의무를 부담하며 공용부분에서 생기는 이익을 취득한다.'는 규정이 문제가 되었습니다. ​2. 사실관계와 관련하여, 원고는 이 사건 주상복합건물의 상가 구분소유자들로 구성되어 이 사건 주상복합건물 상가의 관리 등을 목적으로 설립된 비법인사단이고, 피고는 이 사건 주상복합건물의 아파트 구분소유자들로 구성되어 이 사건 주상복합건물 아파트의 관리 등을 목적으로 구 주택법에 따라 설립된 입주자 대표회의인데, 통신장비 설치를 설치하도록 옥상을 임대하였는데, 그에 대한 수익금을 배분하지 않아 소송이 제기되었습니다. ​3. 피고는 원고가 이 사건 주상복합건물 상가 부분 입주자들의 회의체에 불과하여 상가 부분의 구분소유자에게 귀속하는 권리인 부당이득 반환 청구를 재판상 행사할 수 없으므로 원고의 이 사건 소는 부적법하고, 또한 원고는 계쟁물의 소유자가 아니고, 이 사건 청구는 아파트 구분소유자에 대하여 가능할 뿐 피고에게 청구하는 것은 허용되지 않으므로 당사자적격이 없다는 주장을 하였으나 받아들여지지 않았습니다. ​4. 위 사건에서 서울고등법원은 청구를 기각한 원심을 파기하였는데, '이 사건 주상복합건물의 옥상은 비록 상가 구분소유자들의 출입이 용이하지 않다고 하더라도 이 사건 주상복합건물 전체의 안전 및 외관을 유지하기 위하여 필요한 지붕의 역할을 한다고 보여 이 사건 주상복합건물 전체 구분소유자의 공용에 제공되는 전체 공용부분이라고 보인다. 따라서 피고가 옥상의 일부를 임대하여 독점적으로 이익을 얻었다면 상가 구분소유자에게 그 지분에 따른 이익을 부당이득으로서 반환할 의무가 있다.'는 판시를 통하여 기준을 세워 주었습니다.

송인욱 변호사
교통사고/도주, 무면허/음주

교통사고 발생 시의 형사상의 문제(42)

1. 오늘은 음주 운전의 경우 경찰 공무원에게 혈액채취 측정 방법 고지의무가 있는지에 대한 대법원 판결(대법원 2002. 10. 25. 선고 2002도 4220 도로교통법 위반 판결)에 대하여 살펴보고자 하는데, 이와 관련하여 도로교통법 제44조 제3항의 '③ 제2항에 따른 측정 결과에 불복하는 운전자에 대하여는 그 운전자의 동의를 받아 혈액 채취 등의 방법으로 다시 측정할 수 있다.'는 규정이 관련이 있습니다. ​2. 위 사건의 사실관계와 관련하여, 피고인은 객관적으로 음주 운전을 하였다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 상태에서 경찰 공무원이 피고인에게 호흡측정기에 의한 음주 측정을 요구하였으나, 약 21분간 불대에 입을 대고 부는 시늉만 하면서 입을 떼버리는 것을 반복하여 호흡측정기에 음주 측정 수치가 나타나지 아니하였는데, 당시 피고인은 호흡 장애로 인하여 음주측정기 불대를 정상적으로 불 수 없었다고 주장하였으나 그에 대한 증거가 없었던 바, 원심 법원은 정당한 사유 없이 호흡측정기에 의한 음주 측정에 실질적으로 불응한 피고인의 행위는 음주 측정 불응의 죄에 해당한다고 판단하였고, 이에 대하여 피고인이 상고를 제기하였습니다. ​3. 위 사건에서 대법원은 '특별한 이유 없이 호흡측정기에 의한 측정에 불응하는 운전자에게 경찰 공무원이 혈액채취에 의한 측정 방법이 있음을 고지하고 그 선택 여부를 물어야 할 의무가 있다고는 할 수 없다.'는 판시를 통하여 피고인의 상고를 기각하였여 혈액채취 측정 방법의 고지의무가 인정되지 않는다는 점을 확인해 주었습니다. ​4. 또한 대법원은 '도로교통법 제41조 제2항, 제3항의 해석상, 운전자의 신체 이상 등의 사유로 호흡측정기에 의한 측정이 불가능 내지 심히 곤란하거나 운전자가 처음부터 호흡측정기에 의한 측정의 방법을 불신하면서 혈액채취에 의한 측정을 요구하는 경우 등에는 호흡측정기에 의한 측정의 절차를 생략하고 바로 혈액채취에 의한 측정으로 나아가야 할 것이고, 이와 같은 경우라면 호흡측정기에 의한 측정에 불응한 행위를 음주 측정 불응으로 볼 수 없다.'는 점을 확인해 주었습니다.

송인욱 변호사
건축/부동산 일반, 매매/소유권 등

오피스텔, 구분상가의 관리비 분쟁(52)

1. 오늘은 주상복합건물에서 상가와 별도로 아파트가 구성되어 있을 경우 상가와 아파트가 당연히 구분되어 별도의 관리단이 설립되어야 하는지에 대한 서울동부지방법원의 판결(서울동부지방법원 2016. 9. 23. 선고 2015가합 109728 관리단지위확인등청구의소 판결)에 대하여 살펴보고자 합니다. ​2. 사실관계와 관련하여, 이 사건 집합건물은 지하 2층 내지 5층에 주차장, 지하 1층 내지 지상 3층에 근린생활시설(상가, 총 32세대), 지상 4층 내지 15층에 아파트(총 60세대)로 구성된 주상복합건물인데, 원고는 이 사건 집합건물 중 상가 부분의 구분소유자들로 구성된 단체로서 관리단을 피고로 하여 자신이 관리단이라는 이유로 관리단 지위확인 청구의 소송을 제기하였습니다. ​3. 위 사건에서 서울동부지방법원은 "집합건물의 일부의 구분소유자만이 공용하도록 제공되는 것임이 명백한 공용부분(이하 '일부공용부분'이라 한다)이 있는 경우 그 일부의 구분소유자는 집합건물법 제28조 제2항에 따라 별도의 규약을 만들고 그 공용부분의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단을 구성할 수도 있다(집합건물법 제23조 제2항). 다만 이러한 일부 공용부분 관리단은 당연히 설립되는 것이 아니라 집합건물법 제28조 제2항의 규약에 따라 일부 공용부분의 구분소유자들 사이에 명시적인 결의로 정하는 경우에 한하여 설립되고, 위와 같은 일부 공용부분 관리단의 규약은 일부 공용부분 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상 다수의 결의에 의해 설정되어야 하며(집합건물법 제29조 제2항), 설정된 규약에서 정할 수 있는 사항은 일부 공용부분에 관한 사항으로써 집합건물 구분소유자 전원에게 이해관계가 있지 아니하거나 구분소유자 전원의 규약에 따로 정하지 아니한 사항에 국한된다(집합건물법 제28조 제2항)는 점에서 집합건물법 제23조 제1항의 구분소유자 전원으로 구성된 관리단과 구별된다."라는 판시를 하여 기준을 세워 주었습니다. ​4. 또한 동부지방법원은 '이 사건에 관하여 보건대, 집합건물법 제23조 제1항에 따라 1동의 집합건물에 대하여 구분소유관계가 성립하면 별도의 설립 절차 없이 그 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 관리단, 즉 피고가 당연 설립되는 것이지, 주상복합건물이라는 사정만으로 상가부분과 아파트 부분이 구분되어 각각의 관리단이 설립되는 것은 아니라 할 것이므로, 이와 다른 전제에 선 원고의 주장은 이유 없다.'는 판시를 해 주었습니다.

송인욱 변호사
교통사고/도주, 무면허/음주

교통사고 발생 시의 형사상의 문제(41)

1. 오늘은 교통사고로 골절 등의 상해를 입은 경우, 음주 측정 요구에 대한 도로교통법상 음주 측정 거부를 판단할 기준에 관한 대법원 판결{대법원 2006. 1. 13. 선고 2005도 7125 도로교통법 위반(음주 측정 거부) 판결}에 대하여 살펴보고자 합니다. ​2. 위 사건의 사실관계와 관련하여, 피고인은 이 사건 교통사고로 약 8주간의 치료를 요하는 좌쇄골 분쇄골절, 다발성 늑골 골절, 흉골 골절 등의 상해를 입었고, 위와 같은 상해로 인한 피고인의 골절 부위와 정도에 비추어 깊은 호흡을 하게 되면 흉곽 용적을 많이 늘려야 하므로 골절편의 움직임으로 인해 심한 통증이 유발되었으며, 사고 직후 처음 응급실에 도착했을 때부터 수련의에게 가슴 통증을 호소하였는데, 그 후 음주 측정을 요구하는 경찰관에게도 계속 가슴과 어깨의 통증을 호소하다가 3시간 동안 20여 회에 걸쳐 음주측정기를 불었으나 끝내 음주 측정이 되지 아니하여 도로교통법상 음주 측정 거부로 기소가 되었습니다.3. 이에 대하여 원심 법원은 '교통사고로 상해를 입은 피고인의 골절 부위와 정도에 비추어 음주 측정 당시 통증으로 인하여 깊은 호흡을 하기 어려웠고 그 결과 음주 측정이 제대로 되지 아니하였던 것으로 보이므로 피고인이 음주 측정에 불응한 것이라고 볼 수는 없다.'는 판시를 하였는데, 이에 대하여 검사가 상고를 제기하였습니다. ​4. 이에 대법원은 '도로교통법(2005. 5. 31. 법률 제7545호로 전문 개정되기 전의 것) 제41조 제2항, 제3항의 해석상, 술에 취한 상태에서 자동차 등을 운전하였다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 경우에 경찰 공무원은 운전자가 술에 취하였는지 여부를 호흡측정기에 의하여 측정할 수 있고 운전자는 그 측정에 응할 의무가 있으나, 운전자의 신체 이상 등의 사유로 호흡측정기에 의한 측정이 불가능 내지 심히 곤란한 경우에까지 그와 같은 방식의 측정을 요구할 수는 없으며(이와 같은 상황이라면 경찰 공무원으로서는 호흡측정기에 의한 측정의 절차를 생략하고 운전자의 동의를 얻거나 판사로부터 영장을 발부받아 혈액채취에 의한 측정으로 나아가야 할 것이다), 이와 같은 경우 경찰 공무원이 운전자의 신체 이상에도 불구하고 호흡측정기에 의한 음주 측정을 요구하여 운전자가 음주 측정 수치가 나타날 정도로 숨을 불어넣지 못한 결과 호흡측정기에 의한 음주 측정이 제대로 되지 아니하였다고 하더라도 음주 측정에 불응한 것으로 볼 수는 없다.'는 판시를 통하여 기준을 제시하였습니다.

송인욱 변호사
매매/소유권 등, 임대차

오피스텔, 구분상가의 관리비 분쟁(51)

1. 오늘은 아파트와 상가가 함께 있는 주상복합건물에서 구분관리에 대한 결의의 주체가 입주자대표회의인지 혹은 관리단인지에 대한 대전지방법원의 결정(대전지방법원 2017. 12. 29. 자 2017카합 50467 총회 결의 효력정지 등 결정)에 대하여 살펴보고자 합니다. ​2. 이와 관련하여 집합건물법 제28조 제2항에는 '일부 공용부분에 관한 사항으로써 구분소유자 전원에게 이해관계가 있지 아니한 사항은 구분소유자 전원의 규약에 따로 정하지 아니하면 일부 공용부분을 공용하는 구분소유자의 규약으로써 정할 수 있다.'는 규정이 있는데, 사안의 사안은 위 사건의 채무자인 입주자 대표회의가 주상복합건물의 상가, 업무시설을 아파트에서 구분관리하기로 하였고, 세부적으로는 '1) 아파트/상가·업무 시설을 2017. 12. 31.부터 구분관리하고, 2) 상가·업무 시설을 제외한 공동주택 관리 규약을 2018. 1. 1. 자로 재개정하며, 3) 2017. 10. 31.까지 상가·업무 시설과 아파트의 회계를 분리하고 상가·업무 시설은 대표단을 구성하여 2017. 12. 31. 전 완전히 회계를 분리 관리하며, 4) 관리주체와 입주자 대표회의는 2017. 10. 31.까지 상가·업무시설의 구분소유자에게 서면으로 2017. 12. 31. 부로 관리가 종료됨을 통보하고, 5) 기타 세부적 후속 조치는 아파트 측에서 지속적으로 추진한다'라고 결정하였던 상황이었습니다. ​3. 위 사건에서 대전지방법원은 '이 사건 상가와 이 사건 아파트의 공용부분을 분리하여 관리하는 것은 이 사건 아파트의 구분소유자들뿐만 아니라 이 사건 상가의 구분소유자들에게도 이해관계가 미치는 사항이다. 또한 일부의 구분소유자만이 공용하도록 제공되는 것임이 명백한 일부 공용 부분은 건물의 구조에 따른 객관적 용도에 의하여 결정되어야 하지만 실제 주상복합건물의 관리에 있어 일부 공용부분에 해당하는지의 구별이 쉬운 것만은 아니고 이에 따른 분쟁도 빈번히 발생하고 있어 1동의 집합건물이 주거부분과 상가 부분으로 구조상, 이용상 구별된다고 하더라도 그 공용부분이 일부 구분소유자들만의 공용부분인지, 건물 전체 구분소유자들의 공용부분인지의 구별이 반드시 명확한 것은 아니므로 이 사건 건물의 구분관리를 내용으로 하는 이 사건 의결은 아파트 입주자 대표회의가 아닌 이 사건 건물 전체의 관리단 명의로 소집되어 이 사건 아파트와 이 사건 상가 구분소유자들의 의견수렴을 기초로 이루어질 필요가 있다.'는 판시를 통하여 기준을 세워 주었습니다. ​4. 또한 위 법원은 '공동주택관리법에 따른 입주자 대표회의는 공동주택의 입주자 등을 대표하여 관리에 관한 주요사항을 결정하기 위하여 동별 세대수에 비례하여 관리 규약으로 정한 선거구에 따라 선출된 4명 이상의 동별 대표자로 구성되는 자치 의결기구이고, 집합건물법에 따른 관리단은 건물에 대한 구분소유관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물과 그 대지 및 부석시설의 관리에 관한 사업시행을 목적으로 설립되는 단체로서 그 성격이나 규율 법률의 측면에서 명확하게 구별되는 별개의 단체이다.'는 판시를 통하여 입주자 대표회의와 관리단이 다르다는 점을 확인해 주었습니다.

송인욱 변호사
건축/부동산 일반, 매매/소유권 등

오피스텔, 구분상가의 관리비 분쟁(50)

1. 오늘은 상가 분양계약에 있어서 지정 업종에 대한 경업금지의무가 수분양자를 넘어서 분양회사에도 적용되는지, 이에 대한 채무불이행 사유가 있을 때 분양 계약의 해제가 가능한지에 대한 대법원 판결(대법원 2005. 7. 14. 선고 2004다 67011 분양금 반환 판결)에 대하여 살펴보고자 합니다. ​2. 위 사건의 사실관계와 관련하여, 이 사건 상가 내의 지정 업종과 층별로 중복되지 아니하는 업종을 지정하여 분양함으로써 각 층마다의 영업권을 보호해 주어야 할 의무가 있었던 피고는 원고들의 기득권에 해당하는 지정 업종과 중복되는 업종변경을 추진하는 일부 수분양자들이 피고 소유 재산을 가압류하자 그 합의 과정에서 그들의 요구에 응하여 다른 수분양자들에 대한 의견수렴 절차 없이 임의로 지정 업종의 변경 요청에 동의하였고, 이에 대하여 원고들이 분양계약의 해제를 주장했던 사안이었습니다. ​3. 위 사안에서 대법원은 '상가 분양회사가 수분양자에게 특정 영업을 정하여 분양한 이유는 수분양자에게 그 업종을 독점적으로 운영하도록 보장함으로써 이를 통하여 분양을 활성화하기 위한 것이고, 수분양자들 역시 지정품목이 보장된다는 전제 아래 분양회사와 계약을 체결한 것이므로, 지정 업종에 대한 경업금지의무는 수분양자들에게만 적용되는 것이 아니라 분양회사에도 적용되어 분양회사 역시 상가 활성화를 저해하지 않는 범위 내에서만 다른 수분양자들의 업종변경을 승인할 의무가 있을 뿐 그 개점을 자유롭게 승인할 수 있는 것으로 해석할 수는 없다.'는 판단을 하였습니다. ​4. 또한 분양계약의 해제를 인정한 대법원은 '지정 업종 및 품목을 위반하여 영업하는 수분양자가 없도록 하여 기존의 수분양자의 기득권을 보호해 주어야 할 분양회사의 경업금지의무는 수분양자들이 관리단을 구성하여 스스로 집합건물의 관리를 행하게 될 때까지 지속되고, 소유권이전등기 의무를 이행함으로써 경업금지의무가 소멸되는 것은 아니다.'는 취지의 판결을 통하여 이 사건 분양계약 해제의 의사표시가 그 요건을 갖추어 적법한 이상 분양계약은 이미 해제되었고, 그 이후 상가 2층의 잡화 매장이 6개월 정도 운영되다가 영업을 종료하고 현재 그 자리에 미용실이 개설되어 운영되고 있다고 하더라도, 피고의 채무불이행이 소급적으로 해소되거나 이 사건 분양계약해제의 효과가 소급하여 소멸한다고 할 수는 없다는 점을 확인해 주었습니다.

송인욱 변호사
건축/부동산 일반, 매매/소유권 등

오피스텔, 구분상가의 관리비 분쟁(49)

1. 오늘은 분양 계약서 등에서 업종 제한을 두는 경우 수분양자들이나 구분소유자들 스스로의 합의가 아닌 임차인 등의 제3자 사이의 합의에 기하여 제한 업종의 변경이 가능한지에 대한 대법원 판결(대법원 2005. 11. 10. 선고 2003다 45496 영업금지 등 판결)에 대하여 살펴보고자 합니다. ​2. 위 사건에서 대법원은 "분양 계약서 또는 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률' 제28조의 관리단 규약 등에서 업종 제한 조항을 두는 경우에 어떠한 범위의 업종변경을 제한할 것인가, 업종변경을 절대적으로 금지할 것인가 아니면 일정한 범위에서 변경을 허용할 것인가는 사적 자치의 원칙에 따라 당사자가 자유로이 정할 수 있는 것이고, 업종변경의 허부, 범위 및 절차 등은 분양 계약서 또는 관리단 규약 등의 합리적 해석을 통하여 판단하여야 할 것이나 이 경우에도 분양회사가 수분양자에게 특정 영업을 정하여 분양하거나 구분소유자들 사이에서 각 구분소유의 대상인 점포에서 영위할 영업의 종류를 정하는 것은 기본적으로 수분양자 또는 구분소유자에게 그 업종을 독점적으로 운영하도록 보장하는 의미가 내포되어 있다고 할 것이므로, 이 경우 소유권을 분양받은 수분양자들이나 구분소유자들의 독점적 지위는 수분양자들이나 구분소유자들 스스로의 합의가 아닌 임차인 등의 제3자 사이의 합의에 기하여 변경될 수는 없다.'는 판단을 하였습니다. ​3. 위 사건의 원심법원은 피고들이 이 사건 상가에 구성되어 있는 △△△타운 번영회의 정관 및 관리 규약상 분양 당시 지정된 제한업종의 변경에 대하여 동의를 얻어야 할 이해관계인은 점포를 실제 운영하는 입점자만을 의미할 뿐 그 소유자를 포함하는 것은 아니라는 전제하에 판단(다만 임차인들의 동의가 없었고, 의결정족수가 충족되지 않았다는 이유로 기각을 하였음)을 하였으나, 대법원은 위 2. 항에서와 같은 판단을 하였습니다. ​4. 위 사건에서 대법원은 '분양 당시 지정된 제한업종의 변경에 있어서 구분소유자들로 구성된 관리단에 해당하는 단체의 동의나 기존의 경쟁업종을 영업할 수 있는 점포 소유자의 동의를 얻지 못한 경우, 당초 분양계약상 정해진 제한업종에 대한 적법한 변경 절차를 거쳤다고 볼 수 없다.'는 취지의 판시를 통하여 기준을 세워 주었습니다.

송인욱 변호사
교통사고/도주, 무면허/음주

교통사고 발생 시의 형사상의 문제(40)

1. 오늘은 운전을 종료한 지 2시간이 지난 시점에서 음주감지기에 의한 시험 요구가 도로교통법상 측정 거부로 판단될 수 있는지에 대한 대법원 판결(대법원 2017. 6. 8. 선고 2016도 16121 도로교통법 위반 등 판결)에 대하여 살펴보고자 합니다. ​2. 사안의 사실관계와 관련하여, 당시 경찰 공무원이 음주감지기에 의한 시험을 요구하였을 당시 피고인은 이미 운전을 종료한 지 약 2시간이 경과하였었고, 자신의 차량을 운전하여 이 사건 현장에 도착한 이후 일행들과 40분 이상 편의점 앞 탁자에 앉아 있었는데 그 위에는 술병들이 놓여 있었던 바, 피고인이 운전을 마친 이후 이 사건 현장에서 비로소 술을 마셨을 가능성도 없지 않았던 점 등을 종합적으로 고려하였던 원심 법원은 피고인이 술에 취한 상태에서 자동차를 운전하였다고 인정할 만한 상당한 이유가 있다고 하기에 부족하다는 이유로 도로교통법 위반(음주 측정 거부)의 점을 무죄로 판단하였는데, 이에 대하여 검사가 상고를 제기하였습니다. ​3. 위 사건에서 대법원은 '구 도로교통법(2014. 12. 30. 법률 제12917호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘도로교통법’이라 한다) 제44조 제2항에 의하여 경찰 공무원이 운전자가 술에 취하였는지를 알아보기 위하여 실시하는 측정은 호흡을 채취하여 그로부터 주취의 정도를 객관적으로 환산하는 측정 방법, 즉 음주측정기에 의한 측정으로 이해하여야 한다. 그리고 경찰 공무원이 음주 여부나 주취 정도를 측정하는 경우 합리적으로 필요한 한도 내에서 그 측정 방법이나 측정 횟수에 관하여 어느 정도 재량을 갖는다. 따라서 경찰 공무원은 운전자의 음주 여부나 주취 정도를 확인하기 위하여 운전자에게 음주측정기를 면전에 제시하면서 호흡을 불어넣을 것을 요구하는 것 이외에도 그 사전 절차로서 음주측정기에 의한 측정과 밀접한 관련이 있는 검사 방법인 음주감지기에 의한 시험도 요구할 수 있다고 봄이 타당하다.'는 판단을 해 주었습니다. ​4. 또한 대법원은 "도로교통법 제148조의 2 제1항 제2호에서 말하는 ‘경찰 공무원의 측정에 응하지 아니한 경우’란 전체적인 사건의 경과에 비추어 술에 취한 상태에 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 운전자가 음주 측정에 응할 의사가 없음이 객관적으로 명백하다고 인정되는 때를 의미한다. 운전자의 측정 불응 의사가 객관적으로 명백하였는지는 음주 측정을 요구받을 당시의 운전자의 언행이나 태도 등을 비롯하여 경찰 공무원이 음주 측정을 요구하게 된 경위, 그 측정 요구의 방법과 정도, 주취운전자 적발 보고서 등 측정 불응에 따른 관련 서류의 작성 여부, 운전자가 음주 측정을 거부한 사유와 태양 및 거부 시간 등 전체적 경과를 종합적으로 고려하여 신중하게 판단하여야 한다."라는 판시를 통해 기준을 세워 주었는데, 음주감지기에 의한 시험을 거부한 행위도 음주측정기에 의한 측정에 응할 의사가 없음을 객관적으로 명백하게 나타낸 것으로 볼 수 있다는 점을 확인해 주었습니다.

송인욱 변호사
건축/부동산 일반, 임대차

오피스텔, 구분상가의 관리비 분쟁(48)

1. 오늘은 관리 규약에 의하여 새롭게 업종 제한에 관한 규정을 신설할 경우 사실상 독점적으로 영업을 하고 있는 일부 구분소유자에게 집합건물법 제29조 제1항의 '규약의 설정·변경 및 폐지는 관리단 집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 찬성을 얻어서 한다. 이 경우 규약의 설정·변경 및 폐지가 일부 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 한다.'는 규정의 특별한 영향을 미치는 자에 해당함을 이유로 승낙이 필요한지에 대한 대법원의 판결에 대하여 살펴보겠습니다(대법원 2006. 10. 12. 선고 2006다 36004 영업행위 금지 판결). ​2. 사실관계와 관련하여, 원고 1은 이 사건 건물 중 제4층 제3호를 매수하고 2001. 9.경부터 현재까지 위 점포에서 피아노 교습 영업을 하고 있고, 원고 2는 위 건물 중 제4층 제18-2호를 임차하여 2004. 4.경부터 현재까지 위 점포에서 피아노 교습 영업을 하고 있었으며, 피고는 위 건물 중 제4층 제30호에 관하여 위 점포를 1999. 7. 1. 매수한 소외 1과 전세권 설정 계약을 체결하고, 2004. 11.경부터 현재까지 위 점포에서 “피고 음악 학원(○○피아노)”이라는 상호로 피아노 교습 영업을 하고 있으나, 피아노 교습 영업을 개시함에 있어 4층 번영회와 협의하거나 관리사무소의 승인을 얻지 아니하였다가 1999. 7. 28.부터 2004. 1. 3.까지 헬스장 영업에 사용되었고, 그 후 위 계약 시까지 비어 있었던 바, 엑스포코아 총운영위원회는 2004. 10. 15. 정기 회의에서 피고의 피아노 학원 입점 문제는 층에 대한 문제이므로 4층에서 해결할 수 있도록 반려한다는 결정을 하였고, 4층 번영회는 피고의 피아노 학원 입점을 반대하고 있던 상황에서 회칙 시행일 이전에 입점한 업종과 신규 업종이 중복되는 경우에는 4층 번영회와 협의 후 관리주체 측(관리사무소)의 승인을 얻은 후에 입점한다는 내용의 개정이 있었습니다. ​3. 위 사건에서 대법원은 "집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률상의 관리단이 정한 규약의 위임규정에 근거하여 작성된 층별 회칙의 업종 제한 규정이 같은 법 제42조에 정한 ‘규약’으로서 해당 층의 구분소유자의 특별 승계인 및 임차인 등에 대하여 효력을 미친다."라는 판시를 통하여 기준을 세워 주었습니다. ​4. 또한 대법원은 "업종 제한에 관한 관리단 규약을 새로 설정하는 경우, 그로 인하여 구분소유자들이 소유권 행사에 다소 제약을 받는 등 그 권리에 영향을 미친다고 하더라도 이는 모든 구분소유자들에게 동일하게 영향을 미치는 것이고, 특별한 사정이 없는 한 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제29조 제1항 후문의 ‘일부의 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때’에 해당하지 않는다."라는 판시를 통하여 피고에 대한 임대인들 중 일부 구분소유자가 동의를 하지 않았다고 하더라도 문제가 없다는 점을 확인해 주었습니다.

송인욱 변호사
교통사고/도주, 무면허/음주

채혈 거부 미고지에 따른 음주운전 무죄의 대법원 판결

1. 도로교통법 제44조 제3항에는 '제2항에 따른 측정 결과에 불복하는 운전자에 대하여는 그 운전자의 동의를 받아 혈액 채취 등의 방법으로 다시 측정할 수 있다.'는 규정이 있는바, 같은 조 제2항의 '호흡 조사' 결과에 불복한다면 혈액 채취로 측정을 할 수 있는데, 이 경우 운전자의 동의가 필수적인 조건인바, 오늘은 이에 대한 대법원 판결에 대하여 살펴보겠습니다(대법원 2026. 7. 9. 선고 2026도 650 도로교통법 위반). ​2. 사실관계와 관련하여, 피고인은 2022. 2. 23. 오후에 대전에서 혈중알코올농도 0.129%의 술에 취한 상태에서 250미터를 운전한 혐의로 벌금 500만 원의 약식 기소가 되었는데, 피고인과 변호인은 경찰관들이 피고인에게 혈액 채취를 거부할 수 있음을 알려주었거나 언제든지 자유로이 혈액채취에 응하지 아니할 수 있음을 알려주는 등의 조치를 취하지 않았으므로 혈액채취에 대한 피고인의 동의 또한 진정한 동의라고 할 수 없다는 주장을 하였습니다. ​3. 이에 대하여 제1심 법원은 당시 피고인이 호흡측정에 응해 30분에서 40분 동안 10여 차례 호흡측정기를 통한 호흡측정을 시도하였으나 결과값이 도출되지 않았었고, 이에 대하여 혈액 채취에 대한 피고인의 동의가 자발적인 의사에 의한 것이라고 볼 수 없으며, 이에 대한 압수수색 영장도 없다는 이유로 무죄 선고를 하였는데, 이에 대하여 항소심 법원은 경찰들이 측정기가 오작동 하자 다른 호흡기로 측정하는 등 애를 썼고, 혈액 채취에 피고인이 이미 동의했다는 등의 이유로 제1심 판결을 파기하여 유죄의 선고를 하였던바, 이에 대하여 피고인이 대법원에 상고를 제기하였습니다. ​4. 위 사건에서 대법원은 피고인이 정식재판을 청구한 사건에서 약식명령보다 중한 형을 선고하지 못한다는 형사소송법 제457조의 2 제1항을 위반했다는 이유로 파기, 환송을 하였고, 파기, 환송을 맡은 제2심 법원은 위 3.항의 제1심 법원과 같은 이유로 무죄의 선고를 하였는데, 그에 대한 검사의 상고가 위 1.항에서 본 대법원의 판결대로 기각되었습니다.

송인욱 변호사
건축/부동산 일반, 매매/소유권 등

오피스텔, 구분상가의 관리비 분쟁(47)

1. 오늘은 업종이 제한된 채 분양된 점포의 양수인 또는 임차인은 업종 제한 약정을 준수할 의무가 있고, 수분양자들이나 구분소유자들 스스로의 합의로 해당 약정을 사후적으로 변경할 수 있다는 점에 대하여 판단을 한 대법원의 판결(대법원 2012. 11. 29. 선고 2011다 79258 영업행위 금지 청구 판결)에 대하여 살펴보겠습니다. ​2. 위 사건의 원심 법원은 '원·피고가 입점한 이 사건 상가의 관리 형태 및 이를 담당하는 엑스포코아관리단의 구성, 위 상가의 관리에 관한 대규모 점포(상가) 운영 관리 규약 등 규약의 내용, 그에 따른 입점 업종의 제한 및 업종 변경의 승인에 관한 절차 등에 관한 판시 사실을 인정한 다음, 원고가 피고의 약국 영업은 이 사건 관리단에 의하여 유효하게 제정·시행된 이 사건 규약에서 정한 업종 제한이나 업종 변경에 관한 승인 절차를 따르지 않았으므로 허용되어서는 아니 된다는 이유로 해당 영업행위의 금지를 구한 데 대하여, 이 사건 관리단이 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 따른 관리단의 지위를 겸하는 것으로 볼 수 있다고 하더라도, 이 사건 규약이 그 제·개정 과정에서 집합건물법 제29조 제1항에 따른 관리단 집회의 결의나 같은 법 제41조 제1항에 따른 서면결의의 요건을 갖추었음을 인정할 증거가 없어 위 규약에서 정한 업종 제한이나 업종 변경에 관한 승인 절차는 효력이 없다.'는 이유로 청구를 기각하였습니다. ​3. 하지만 대법원은 '관리단 규약이 제·개정된 외형이 있다고 하여 당연히 그 규약이 집합건물법상 적법한 결의 요건을 갖추어 유효하다고 추정되는 것은 아니나, 이 사건 규약은 앞서 본 것처럼 1995. 2.경 제정된 이래 2009. 9. 10.경 피고가 이 사건 상가에 입점할 때까지 4차례 개정 과정을 거쳤고 이 사건 규약의 부칙에 그 제·개정의 경과와 결의의 요건이 구체적으로 기재되어 있으므로, 그 기재 내용이 사실과 다르다고 의심할 만한 특별한 사정이 없는 한 일단 그 부칙에 기재된 바에 따른 결의가 있었다고 추정함이 상당하고, 해당 기재 내용이 사실과 다르다고 볼 만한 특별한 사정은 이를 다투는 측에서 구체적으로 주장·입증하여야 한다.'는 근거로 원심 판결을 파기, 환송하였습니다. ​4. 또한 대법원은 '이러한 업종 제한에는 기본적으로 수분양자 또는 구분소유자에게 해당 업종에 관한 독점적 운영권을 보장하는 의미가 내포되어 있으므로 이를 사후에 변경하기 위해서는 임차인 등의 제3자가 아닌 수분양자들이나 구분소유자들 스스로의 합의가 필요하다. 다만 관리단 규약의 제·개정을 위한 구분소유자의 의결권 행사는 대리인을 통하여서도 할 수 있고(집합건물법 제38조 제2항), 업종 제한의 변경에 관한 구분소유자나 수분양자의 동의의 의사표시도 마찬가지라고 보아야 하며, 이러한 의결권의 위임이나 대리권의 수여가 반드시 개별적·구체적으로 이루어져야만 한다고 볼 근거도 없으므로, 구분소유자나 수분양자가 임차인 등에게 사전적·포괄적으로 상가건물의 관리에 관한 의결권을 위임하거나 업종 제한 변경의 동의에 관한 대리권을 수여한 경우에는 위 임차인 등이 참여한 결의나 합의를 통한 업종 제한의 설정이나 변경도 가능하다고 할 것이다.'는 판시를 통해 기준을 세워 주었습니다.

송인욱 변호사
건축/부동산 일반, 매매/소유권 등

오피스텔, 구분상가의 관리비 분쟁(46)

1. 오늘은 업종 제한을 규정한 관리 규약의 변경 시 일반 의결정족수로 충분한지 혹은 해당 구분소유자의 동의가 필요한지에 관한 서울북부지방법원의 판결(서울북부지방법원 2014. 10. 22. 선고 2014가합 21780 영업금지 등 판결)에 대하여 살펴보겠는데, 이에 대하여 집합건물법 제29조 제1항에는 '규약의 설정·변경 및 폐지는 관리단 집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 찬성을 얻어서 한다. 이 경우 규약의 설정·변경 및 폐지가 일부 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 한다.'는 조항이 문제가 되었습니다. ​2. 사안에서 문제가 된 부분은 건물 내 점포들이 분양되었을 무렵인 1990. 4. 경의 관리 규약에는 '업종 준수' 조항이 있었는데, 개정을 통하여 이 규정이 삭제가 되었고, 이에 기존 약국 운영자가 영업금지 등의 가처분 신청을 했던 사안이었습니다. ​3. 위 사안에서 서울북부지방법원은 '건축주가 상가를 건축하여 각 점포별로 업종을 정하여 분양한 후에 점포에 관한 수분양자의 지위를 양수한 자 또는 그 점포를 임차한 자는 특별한 사정이 없는 한 상가의 점포 입점자들에 대한 관계에서 상호 묵시적으로 분양계약에서 약정한 업종 제한 등의 의무를 수인하기로 동의하였다고 봄이 타당하므로, 상호 간의 업종 제한에 관한 약정을 준수할 의무가 있다고 보아야 하고, 따라서 점포 수분양자 지위를 양수한 자, 임차인 등이 분양계약 등에 정하여진 업종 제한 약정을 위반할 경우, 이로 인하여 영업상의 이익을 침해당할 처지에 있는 자는 침해 배제를 위하여 동종 업종의 영업 금지를 청구할 권리가 있다.'는 판시를 통하여 기준을 세워 주었습니다. ​4. 또한 법원은 '집합건물법 제29조 제1항은 규약의 설정 · 변경 및 폐지는 관리단 집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 찬성을 얻어서 한다. 이 경우 규약의 설정 · 변경 및 폐지가 일부 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 한다.'라고 규정하고 있고, 이는 강행 규정이라 할 것인데, 피고들의 주장 자체에 따르더라도 관리 규약 개정에 찬성한 13명의 입점자만으로는 집합건물법의 위 규정에 따른 의결 정족수 24명(32명×3/4)에 미치지 못함이 계산상 명백하므로, 상가번영회가 위 찬 · 반 투표에 참여한 입점자들의 과반수가 찬성하였음을 이유로 2011. 9. 19. 관리 규약을 개정하면서 관리 규약 제21조를 삭제한 것은 집합건물법 제29조 제1항에 위반하여 무효라 할 것이다'는 판시를 해 주었습니다.

송인욱 변호사
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  • 매매/소유권 등, 임대차

    송인욱 변호사

    오피스텔, 구분상가의 관리비 분쟁(53)

    1. 오늘은 주상복합 건물에서 아파트와 상가가 분리되어 있는 경우에 공용부분 수익이 어떻게 배분되어야 하는지에 대한 서울고등법원의 판결(서울고등법원 2017. 1. 24. 선고 2016나 5643 부당이득금 반환 등 판결)에 대하여 살펴보고자 하는데, 집합건물법 제17조의 '각 공유자는 규약에 달리 정한 바가 없으면 그 지분의 비율에 따라 공용부분의 관리 비용과 그 밖의 의무를 부담하며 공용부분에서 생기는 이익을 취득한다.'는 규정이 문제가 되었습니다. ​2. 사실관계와 관련하여, 원고는 이 사건 주상복합건물의 상가 구분소유자들로 구성되어 이 사건 주상복합건물 상가의 관리 등을 목적으로 설립된 비법인사단이고, 피고는 이 사건 주상복합건물의 아파트 구분소유자들로 구성되어 이 사건 주상복합건물 아파트의 관리 등을 목적으로 구 주택법에 따라 설립된 입주자 대표회의인데, 통신장비 설치를 설치하도록 옥상을 임대하였는데, 그에 대한 수익금을 배분하지 않아 소송이 제기되었습니다. ​3. 피고는 원고가 이 사건 주상복합건물 상가 부분 입주자들의 회의체에 불과하여 상가 부분의 구분소유자에게 귀속하는 권리인 부당이득 반환 청구를 재판상 행사할 수 없으므로 원고의 이 사건 소는 부적법하고, 또한 원고는 계쟁물의 소유자가 아니고, 이 사건 청구는 아파트 구분소유자에 대하여 가능할 뿐 피고에게 청구하는 것은 허용되지 않으므로 당사자적격이 없다는 주장을 하였으나 받아들여지지 않았습니다. ​4. 위 사건에서 서울고등법원은 청구를 기각한 원심을 파기하였는데, '이 사건 주상복합건물의 옥상은 비록 상가 구분소유자들의 출입이 용이하지 않다고 하더라도 이 사건 주상복합건물 전체의 안전 및 외관을 유지하기 위하여 필요한 지붕의 역할을 한다고 보여 이 사건 주상복합건물 전체 구분소유자의 공용에 제공되는 전체 공용부분이라고 보인다. 따라서 피고가 옥상의 일부를 임대하여 독점적으로 이익을 얻었다면 상가 구분소유자에게 그 지분에 따른 이익을 부당이득으로서 반환할 의무가 있다.'는 판시를 통하여 기준을 세워 주었습니다.

  • 교통사고/도주, 무면허/음주

    송인욱 변호사

    교통사고 발생 시의 형사상의 문제(42)

    1. 오늘은 음주 운전의 경우 경찰 공무원에게 혈액채취 측정 방법 고지의무가 있는지에 대한 대법원 판결(대법원 2002. 10. 25. 선고 2002도 4220 도로교통법 위반 판결)에 대하여 살펴보고자 하는데, 이와 관련하여 도로교통법 제44조 제3항의 '③ 제2항에 따른 측정 결과에 불복하는 운전자에 대하여는 그 운전자의 동의를 받아 혈액 채취 등의 방법으로 다시 측정할 수 있다.'는 규정이 관련이 있습니다. ​2. 위 사건의 사실관계와 관련하여, 피고인은 객관적으로 음주 운전을 하였다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 상태에서 경찰 공무원이 피고인에게 호흡측정기에 의한 음주 측정을 요구하였으나, 약 21분간 불대에 입을 대고 부는 시늉만 하면서 입을 떼버리는 것을 반복하여 호흡측정기에 음주 측정 수치가 나타나지 아니하였는데, 당시 피고인은 호흡 장애로 인하여 음주측정기 불대를 정상적으로 불 수 없었다고 주장하였으나 그에 대한 증거가 없었던 바, 원심 법원은 정당한 사유 없이 호흡측정기에 의한 음주 측정에 실질적으로 불응한 피고인의 행위는 음주 측정 불응의 죄에 해당한다고 판단하였고, 이에 대하여 피고인이 상고를 제기하였습니다. ​3. 위 사건에서 대법원은 '특별한 이유 없이 호흡측정기에 의한 측정에 불응하는 운전자에게 경찰 공무원이 혈액채취에 의한 측정 방법이 있음을 고지하고 그 선택 여부를 물어야 할 의무가 있다고는 할 수 없다.'는 판시를 통하여 피고인의 상고를 기각하였여 혈액채취 측정 방법의 고지의무가 인정되지 않는다는 점을 확인해 주었습니다. ​4. 또한 대법원은 '도로교통법 제41조 제2항, 제3항의 해석상, 운전자의 신체 이상 등의 사유로 호흡측정기에 의한 측정이 불가능 내지 심히 곤란하거나 운전자가 처음부터 호흡측정기에 의한 측정의 방법을 불신하면서 혈액채취에 의한 측정을 요구하는 경우 등에는 호흡측정기에 의한 측정의 절차를 생략하고 바로 혈액채취에 의한 측정으로 나아가야 할 것이고, 이와 같은 경우라면 호흡측정기에 의한 측정에 불응한 행위를 음주 측정 불응으로 볼 수 없다.'는 점을 확인해 주었습니다.

  • 건축/부동산 일반, 매매/소유권 등

    송인욱 변호사

    오피스텔, 구분상가의 관리비 분쟁(52)

    1. 오늘은 주상복합건물에서 상가와 별도로 아파트가 구성되어 있을 경우 상가와 아파트가 당연히 구분되어 별도의 관리단이 설립되어야 하는지에 대한 서울동부지방법원의 판결(서울동부지방법원 2016. 9. 23. 선고 2015가합 109728 관리단지위확인등청구의소 판결)에 대하여 살펴보고자 합니다. ​2. 사실관계와 관련하여, 이 사건 집합건물은 지하 2층 내지 5층에 주차장, 지하 1층 내지 지상 3층에 근린생활시설(상가, 총 32세대), 지상 4층 내지 15층에 아파트(총 60세대)로 구성된 주상복합건물인데, 원고는 이 사건 집합건물 중 상가 부분의 구분소유자들로 구성된 단체로서 관리단을 피고로 하여 자신이 관리단이라는 이유로 관리단 지위확인 청구의 소송을 제기하였습니다. ​3. 위 사건에서 서울동부지방법원은 "집합건물의 일부의 구분소유자만이 공용하도록 제공되는 것임이 명백한 공용부분(이하 '일부공용부분'이라 한다)이 있는 경우 그 일부의 구분소유자는 집합건물법 제28조 제2항에 따라 별도의 규약을 만들고 그 공용부분의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단을 구성할 수도 있다(집합건물법 제23조 제2항). 다만 이러한 일부 공용부분 관리단은 당연히 설립되는 것이 아니라 집합건물법 제28조 제2항의 규약에 따라 일부 공용부분의 구분소유자들 사이에 명시적인 결의로 정하는 경우에 한하여 설립되고, 위와 같은 일부 공용부분 관리단의 규약은 일부 공용부분 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상 다수의 결의에 의해 설정되어야 하며(집합건물법 제29조 제2항), 설정된 규약에서 정할 수 있는 사항은 일부 공용부분에 관한 사항으로써 집합건물 구분소유자 전원에게 이해관계가 있지 아니하거나 구분소유자 전원의 규약에 따로 정하지 아니한 사항에 국한된다(집합건물법 제28조 제2항)는 점에서 집합건물법 제23조 제1항의 구분소유자 전원으로 구성된 관리단과 구별된다."라는 판시를 하여 기준을 세워 주었습니다. ​4. 또한 동부지방법원은 '이 사건에 관하여 보건대, 집합건물법 제23조 제1항에 따라 1동의 집합건물에 대하여 구분소유관계가 성립하면 별도의 설립 절차 없이 그 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 관리단, 즉 피고가 당연 설립되는 것이지, 주상복합건물이라는 사정만으로 상가부분과 아파트 부분이 구분되어 각각의 관리단이 설립되는 것은 아니라 할 것이므로, 이와 다른 전제에 선 원고의 주장은 이유 없다.'는 판시를 해 주었습니다.

  • 교통사고/도주, 무면허/음주

    송인욱 변호사

    교통사고 발생 시의 형사상의 문제(41)

    1. 오늘은 교통사고로 골절 등의 상해를 입은 경우, 음주 측정 요구에 대한 도로교통법상 음주 측정 거부를 판단할 기준에 관한 대법원 판결{대법원 2006. 1. 13. 선고 2005도 7125 도로교통법 위반(음주 측정 거부) 판결}에 대하여 살펴보고자 합니다. ​2. 위 사건의 사실관계와 관련하여, 피고인은 이 사건 교통사고로 약 8주간의 치료를 요하는 좌쇄골 분쇄골절, 다발성 늑골 골절, 흉골 골절 등의 상해를 입었고, 위와 같은 상해로 인한 피고인의 골절 부위와 정도에 비추어 깊은 호흡을 하게 되면 흉곽 용적을 많이 늘려야 하므로 골절편의 움직임으로 인해 심한 통증이 유발되었으며, 사고 직후 처음 응급실에 도착했을 때부터 수련의에게 가슴 통증을 호소하였는데, 그 후 음주 측정을 요구하는 경찰관에게도 계속 가슴과 어깨의 통증을 호소하다가 3시간 동안 20여 회에 걸쳐 음주측정기를 불었으나 끝내 음주 측정이 되지 아니하여 도로교통법상 음주 측정 거부로 기소가 되었습니다.3. 이에 대하여 원심 법원은 '교통사고로 상해를 입은 피고인의 골절 부위와 정도에 비추어 음주 측정 당시 통증으로 인하여 깊은 호흡을 하기 어려웠고 그 결과 음주 측정이 제대로 되지 아니하였던 것으로 보이므로 피고인이 음주 측정에 불응한 것이라고 볼 수는 없다.'는 판시를 하였는데, 이에 대하여 검사가 상고를 제기하였습니다. ​4. 이에 대법원은 '도로교통법(2005. 5. 31. 법률 제7545호로 전문 개정되기 전의 것) 제41조 제2항, 제3항의 해석상, 술에 취한 상태에서 자동차 등을 운전하였다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 경우에 경찰 공무원은 운전자가 술에 취하였는지 여부를 호흡측정기에 의하여 측정할 수 있고 운전자는 그 측정에 응할 의무가 있으나, 운전자의 신체 이상 등의 사유로 호흡측정기에 의한 측정이 불가능 내지 심히 곤란한 경우에까지 그와 같은 방식의 측정을 요구할 수는 없으며(이와 같은 상황이라면 경찰 공무원으로서는 호흡측정기에 의한 측정의 절차를 생략하고 운전자의 동의를 얻거나 판사로부터 영장을 발부받아 혈액채취에 의한 측정으로 나아가야 할 것이다), 이와 같은 경우 경찰 공무원이 운전자의 신체 이상에도 불구하고 호흡측정기에 의한 음주 측정을 요구하여 운전자가 음주 측정 수치가 나타날 정도로 숨을 불어넣지 못한 결과 호흡측정기에 의한 음주 측정이 제대로 되지 아니하였다고 하더라도 음주 측정에 불응한 것으로 볼 수는 없다.'는 판시를 통하여 기준을 제시하였습니다.

  • 매매/소유권 등, 임대차

    송인욱 변호사

    오피스텔, 구분상가의 관리비 분쟁(51)

    1. 오늘은 아파트와 상가가 함께 있는 주상복합건물에서 구분관리에 대한 결의의 주체가 입주자대표회의인지 혹은 관리단인지에 대한 대전지방법원의 결정(대전지방법원 2017. 12. 29. 자 2017카합 50467 총회 결의 효력정지 등 결정)에 대하여 살펴보고자 합니다. ​2. 이와 관련하여 집합건물법 제28조 제2항에는 '일부 공용부분에 관한 사항으로써 구분소유자 전원에게 이해관계가 있지 아니한 사항은 구분소유자 전원의 규약에 따로 정하지 아니하면 일부 공용부분을 공용하는 구분소유자의 규약으로써 정할 수 있다.'는 규정이 있는데, 사안의 사안은 위 사건의 채무자인 입주자 대표회의가 주상복합건물의 상가, 업무시설을 아파트에서 구분관리하기로 하였고, 세부적으로는 '1) 아파트/상가·업무 시설을 2017. 12. 31.부터 구분관리하고, 2) 상가·업무 시설을 제외한 공동주택 관리 규약을 2018. 1. 1. 자로 재개정하며, 3) 2017. 10. 31.까지 상가·업무 시설과 아파트의 회계를 분리하고 상가·업무 시설은 대표단을 구성하여 2017. 12. 31. 전 완전히 회계를 분리 관리하며, 4) 관리주체와 입주자 대표회의는 2017. 10. 31.까지 상가·업무시설의 구분소유자에게 서면으로 2017. 12. 31. 부로 관리가 종료됨을 통보하고, 5) 기타 세부적 후속 조치는 아파트 측에서 지속적으로 추진한다'라고 결정하였던 상황이었습니다. ​3. 위 사건에서 대전지방법원은 '이 사건 상가와 이 사건 아파트의 공용부분을 분리하여 관리하는 것은 이 사건 아파트의 구분소유자들뿐만 아니라 이 사건 상가의 구분소유자들에게도 이해관계가 미치는 사항이다. 또한 일부의 구분소유자만이 공용하도록 제공되는 것임이 명백한 일부 공용 부분은 건물의 구조에 따른 객관적 용도에 의하여 결정되어야 하지만 실제 주상복합건물의 관리에 있어 일부 공용부분에 해당하는지의 구별이 쉬운 것만은 아니고 이에 따른 분쟁도 빈번히 발생하고 있어 1동의 집합건물이 주거부분과 상가 부분으로 구조상, 이용상 구별된다고 하더라도 그 공용부분이 일부 구분소유자들만의 공용부분인지, 건물 전체 구분소유자들의 공용부분인지의 구별이 반드시 명확한 것은 아니므로 이 사건 건물의 구분관리를 내용으로 하는 이 사건 의결은 아파트 입주자 대표회의가 아닌 이 사건 건물 전체의 관리단 명의로 소집되어 이 사건 아파트와 이 사건 상가 구분소유자들의 의견수렴을 기초로 이루어질 필요가 있다.'는 판시를 통하여 기준을 세워 주었습니다. ​4. 또한 위 법원은 '공동주택관리법에 따른 입주자 대표회의는 공동주택의 입주자 등을 대표하여 관리에 관한 주요사항을 결정하기 위하여 동별 세대수에 비례하여 관리 규약으로 정한 선거구에 따라 선출된 4명 이상의 동별 대표자로 구성되는 자치 의결기구이고, 집합건물법에 따른 관리단은 건물에 대한 구분소유관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물과 그 대지 및 부석시설의 관리에 관한 사업시행을 목적으로 설립되는 단체로서 그 성격이나 규율 법률의 측면에서 명확하게 구별되는 별개의 단체이다.'는 판시를 통하여 입주자 대표회의와 관리단이 다르다는 점을 확인해 주었습니다.

  • 건축/부동산 일반, 매매/소유권 등

    송인욱 변호사

    오피스텔, 구분상가의 관리비 분쟁(50)

    1. 오늘은 상가 분양계약에 있어서 지정 업종에 대한 경업금지의무가 수분양자를 넘어서 분양회사에도 적용되는지, 이에 대한 채무불이행 사유가 있을 때 분양 계약의 해제가 가능한지에 대한 대법원 판결(대법원 2005. 7. 14. 선고 2004다 67011 분양금 반환 판결)에 대하여 살펴보고자 합니다. ​2. 위 사건의 사실관계와 관련하여, 이 사건 상가 내의 지정 업종과 층별로 중복되지 아니하는 업종을 지정하여 분양함으로써 각 층마다의 영업권을 보호해 주어야 할 의무가 있었던 피고는 원고들의 기득권에 해당하는 지정 업종과 중복되는 업종변경을 추진하는 일부 수분양자들이 피고 소유 재산을 가압류하자 그 합의 과정에서 그들의 요구에 응하여 다른 수분양자들에 대한 의견수렴 절차 없이 임의로 지정 업종의 변경 요청에 동의하였고, 이에 대하여 원고들이 분양계약의 해제를 주장했던 사안이었습니다. ​3. 위 사안에서 대법원은 '상가 분양회사가 수분양자에게 특정 영업을 정하여 분양한 이유는 수분양자에게 그 업종을 독점적으로 운영하도록 보장함으로써 이를 통하여 분양을 활성화하기 위한 것이고, 수분양자들 역시 지정품목이 보장된다는 전제 아래 분양회사와 계약을 체결한 것이므로, 지정 업종에 대한 경업금지의무는 수분양자들에게만 적용되는 것이 아니라 분양회사에도 적용되어 분양회사 역시 상가 활성화를 저해하지 않는 범위 내에서만 다른 수분양자들의 업종변경을 승인할 의무가 있을 뿐 그 개점을 자유롭게 승인할 수 있는 것으로 해석할 수는 없다.'는 판단을 하였습니다. ​4. 또한 분양계약의 해제를 인정한 대법원은 '지정 업종 및 품목을 위반하여 영업하는 수분양자가 없도록 하여 기존의 수분양자의 기득권을 보호해 주어야 할 분양회사의 경업금지의무는 수분양자들이 관리단을 구성하여 스스로 집합건물의 관리를 행하게 될 때까지 지속되고, 소유권이전등기 의무를 이행함으로써 경업금지의무가 소멸되는 것은 아니다.'는 취지의 판결을 통하여 이 사건 분양계약 해제의 의사표시가 그 요건을 갖추어 적법한 이상 분양계약은 이미 해제되었고, 그 이후 상가 2층의 잡화 매장이 6개월 정도 운영되다가 영업을 종료하고 현재 그 자리에 미용실이 개설되어 운영되고 있다고 하더라도, 피고의 채무불이행이 소급적으로 해소되거나 이 사건 분양계약해제의 효과가 소급하여 소멸한다고 할 수는 없다는 점을 확인해 주었습니다.

  • 건축/부동산 일반, 매매/소유권 등

    송인욱 변호사

    오피스텔, 구분상가의 관리비 분쟁(49)

    1. 오늘은 분양 계약서 등에서 업종 제한을 두는 경우 수분양자들이나 구분소유자들 스스로의 합의가 아닌 임차인 등의 제3자 사이의 합의에 기하여 제한 업종의 변경이 가능한지에 대한 대법원 판결(대법원 2005. 11. 10. 선고 2003다 45496 영업금지 등 판결)에 대하여 살펴보고자 합니다. ​2. 위 사건에서 대법원은 "분양 계약서 또는 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률' 제28조의 관리단 규약 등에서 업종 제한 조항을 두는 경우에 어떠한 범위의 업종변경을 제한할 것인가, 업종변경을 절대적으로 금지할 것인가 아니면 일정한 범위에서 변경을 허용할 것인가는 사적 자치의 원칙에 따라 당사자가 자유로이 정할 수 있는 것이고, 업종변경의 허부, 범위 및 절차 등은 분양 계약서 또는 관리단 규약 등의 합리적 해석을 통하여 판단하여야 할 것이나 이 경우에도 분양회사가 수분양자에게 특정 영업을 정하여 분양하거나 구분소유자들 사이에서 각 구분소유의 대상인 점포에서 영위할 영업의 종류를 정하는 것은 기본적으로 수분양자 또는 구분소유자에게 그 업종을 독점적으로 운영하도록 보장하는 의미가 내포되어 있다고 할 것이므로, 이 경우 소유권을 분양받은 수분양자들이나 구분소유자들의 독점적 지위는 수분양자들이나 구분소유자들 스스로의 합의가 아닌 임차인 등의 제3자 사이의 합의에 기하여 변경될 수는 없다.'는 판단을 하였습니다. ​3. 위 사건의 원심법원은 피고들이 이 사건 상가에 구성되어 있는 △△△타운 번영회의 정관 및 관리 규약상 분양 당시 지정된 제한업종의 변경에 대하여 동의를 얻어야 할 이해관계인은 점포를 실제 운영하는 입점자만을 의미할 뿐 그 소유자를 포함하는 것은 아니라는 전제하에 판단(다만 임차인들의 동의가 없었고, 의결정족수가 충족되지 않았다는 이유로 기각을 하였음)을 하였으나, 대법원은 위 2. 항에서와 같은 판단을 하였습니다. ​4. 위 사건에서 대법원은 '분양 당시 지정된 제한업종의 변경에 있어서 구분소유자들로 구성된 관리단에 해당하는 단체의 동의나 기존의 경쟁업종을 영업할 수 있는 점포 소유자의 동의를 얻지 못한 경우, 당초 분양계약상 정해진 제한업종에 대한 적법한 변경 절차를 거쳤다고 볼 수 없다.'는 취지의 판시를 통하여 기준을 세워 주었습니다.

  • 교통사고/도주, 무면허/음주

    송인욱 변호사

    교통사고 발생 시의 형사상의 문제(40)

    1. 오늘은 운전을 종료한 지 2시간이 지난 시점에서 음주감지기에 의한 시험 요구가 도로교통법상 측정 거부로 판단될 수 있는지에 대한 대법원 판결(대법원 2017. 6. 8. 선고 2016도 16121 도로교통법 위반 등 판결)에 대하여 살펴보고자 합니다. ​2. 사안의 사실관계와 관련하여, 당시 경찰 공무원이 음주감지기에 의한 시험을 요구하였을 당시 피고인은 이미 운전을 종료한 지 약 2시간이 경과하였었고, 자신의 차량을 운전하여 이 사건 현장에 도착한 이후 일행들과 40분 이상 편의점 앞 탁자에 앉아 있었는데 그 위에는 술병들이 놓여 있었던 바, 피고인이 운전을 마친 이후 이 사건 현장에서 비로소 술을 마셨을 가능성도 없지 않았던 점 등을 종합적으로 고려하였던 원심 법원은 피고인이 술에 취한 상태에서 자동차를 운전하였다고 인정할 만한 상당한 이유가 있다고 하기에 부족하다는 이유로 도로교통법 위반(음주 측정 거부)의 점을 무죄로 판단하였는데, 이에 대하여 검사가 상고를 제기하였습니다. ​3. 위 사건에서 대법원은 '구 도로교통법(2014. 12. 30. 법률 제12917호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘도로교통법’이라 한다) 제44조 제2항에 의하여 경찰 공무원이 운전자가 술에 취하였는지를 알아보기 위하여 실시하는 측정은 호흡을 채취하여 그로부터 주취의 정도를 객관적으로 환산하는 측정 방법, 즉 음주측정기에 의한 측정으로 이해하여야 한다. 그리고 경찰 공무원이 음주 여부나 주취 정도를 측정하는 경우 합리적으로 필요한 한도 내에서 그 측정 방법이나 측정 횟수에 관하여 어느 정도 재량을 갖는다. 따라서 경찰 공무원은 운전자의 음주 여부나 주취 정도를 확인하기 위하여 운전자에게 음주측정기를 면전에 제시하면서 호흡을 불어넣을 것을 요구하는 것 이외에도 그 사전 절차로서 음주측정기에 의한 측정과 밀접한 관련이 있는 검사 방법인 음주감지기에 의한 시험도 요구할 수 있다고 봄이 타당하다.'는 판단을 해 주었습니다. ​4. 또한 대법원은 "도로교통법 제148조의 2 제1항 제2호에서 말하는 ‘경찰 공무원의 측정에 응하지 아니한 경우’란 전체적인 사건의 경과에 비추어 술에 취한 상태에 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 운전자가 음주 측정에 응할 의사가 없음이 객관적으로 명백하다고 인정되는 때를 의미한다. 운전자의 측정 불응 의사가 객관적으로 명백하였는지는 음주 측정을 요구받을 당시의 운전자의 언행이나 태도 등을 비롯하여 경찰 공무원이 음주 측정을 요구하게 된 경위, 그 측정 요구의 방법과 정도, 주취운전자 적발 보고서 등 측정 불응에 따른 관련 서류의 작성 여부, 운전자가 음주 측정을 거부한 사유와 태양 및 거부 시간 등 전체적 경과를 종합적으로 고려하여 신중하게 판단하여야 한다."라는 판시를 통해 기준을 세워 주었는데, 음주감지기에 의한 시험을 거부한 행위도 음주측정기에 의한 측정에 응할 의사가 없음을 객관적으로 명백하게 나타낸 것으로 볼 수 있다는 점을 확인해 주었습니다.

  • 건축/부동산 일반, 임대차

    송인욱 변호사

    오피스텔, 구분상가의 관리비 분쟁(48)

    1. 오늘은 관리 규약에 의하여 새롭게 업종 제한에 관한 규정을 신설할 경우 사실상 독점적으로 영업을 하고 있는 일부 구분소유자에게 집합건물법 제29조 제1항의 '규약의 설정·변경 및 폐지는 관리단 집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 찬성을 얻어서 한다. 이 경우 규약의 설정·변경 및 폐지가 일부 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 한다.'는 규정의 특별한 영향을 미치는 자에 해당함을 이유로 승낙이 필요한지에 대한 대법원의 판결에 대하여 살펴보겠습니다(대법원 2006. 10. 12. 선고 2006다 36004 영업행위 금지 판결). ​2. 사실관계와 관련하여, 원고 1은 이 사건 건물 중 제4층 제3호를 매수하고 2001. 9.경부터 현재까지 위 점포에서 피아노 교습 영업을 하고 있고, 원고 2는 위 건물 중 제4층 제18-2호를 임차하여 2004. 4.경부터 현재까지 위 점포에서 피아노 교습 영업을 하고 있었으며, 피고는 위 건물 중 제4층 제30호에 관하여 위 점포를 1999. 7. 1. 매수한 소외 1과 전세권 설정 계약을 체결하고, 2004. 11.경부터 현재까지 위 점포에서 “피고 음악 학원(○○피아노)”이라는 상호로 피아노 교습 영업을 하고 있으나, 피아노 교습 영업을 개시함에 있어 4층 번영회와 협의하거나 관리사무소의 승인을 얻지 아니하였다가 1999. 7. 28.부터 2004. 1. 3.까지 헬스장 영업에 사용되었고, 그 후 위 계약 시까지 비어 있었던 바, 엑스포코아 총운영위원회는 2004. 10. 15. 정기 회의에서 피고의 피아노 학원 입점 문제는 층에 대한 문제이므로 4층에서 해결할 수 있도록 반려한다는 결정을 하였고, 4층 번영회는 피고의 피아노 학원 입점을 반대하고 있던 상황에서 회칙 시행일 이전에 입점한 업종과 신규 업종이 중복되는 경우에는 4층 번영회와 협의 후 관리주체 측(관리사무소)의 승인을 얻은 후에 입점한다는 내용의 개정이 있었습니다. ​3. 위 사건에서 대법원은 "집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률상의 관리단이 정한 규약의 위임규정에 근거하여 작성된 층별 회칙의 업종 제한 규정이 같은 법 제42조에 정한 ‘규약’으로서 해당 층의 구분소유자의 특별 승계인 및 임차인 등에 대하여 효력을 미친다."라는 판시를 통하여 기준을 세워 주었습니다. ​4. 또한 대법원은 "업종 제한에 관한 관리단 규약을 새로 설정하는 경우, 그로 인하여 구분소유자들이 소유권 행사에 다소 제약을 받는 등 그 권리에 영향을 미친다고 하더라도 이는 모든 구분소유자들에게 동일하게 영향을 미치는 것이고, 특별한 사정이 없는 한 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제29조 제1항 후문의 ‘일부의 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때’에 해당하지 않는다."라는 판시를 통하여 피고에 대한 임대인들 중 일부 구분소유자가 동의를 하지 않았다고 하더라도 문제가 없다는 점을 확인해 주었습니다.

  • 교통사고/도주, 무면허/음주

    송인욱 변호사

    채혈 거부 미고지에 따른 음주운전 무죄의 대법원 판결

    1. 도로교통법 제44조 제3항에는 '제2항에 따른 측정 결과에 불복하는 운전자에 대하여는 그 운전자의 동의를 받아 혈액 채취 등의 방법으로 다시 측정할 수 있다.'는 규정이 있는바, 같은 조 제2항의 '호흡 조사' 결과에 불복한다면 혈액 채취로 측정을 할 수 있는데, 이 경우 운전자의 동의가 필수적인 조건인바, 오늘은 이에 대한 대법원 판결에 대하여 살펴보겠습니다(대법원 2026. 7. 9. 선고 2026도 650 도로교통법 위반). ​2. 사실관계와 관련하여, 피고인은 2022. 2. 23. 오후에 대전에서 혈중알코올농도 0.129%의 술에 취한 상태에서 250미터를 운전한 혐의로 벌금 500만 원의 약식 기소가 되었는데, 피고인과 변호인은 경찰관들이 피고인에게 혈액 채취를 거부할 수 있음을 알려주었거나 언제든지 자유로이 혈액채취에 응하지 아니할 수 있음을 알려주는 등의 조치를 취하지 않았으므로 혈액채취에 대한 피고인의 동의 또한 진정한 동의라고 할 수 없다는 주장을 하였습니다. ​3. 이에 대하여 제1심 법원은 당시 피고인이 호흡측정에 응해 30분에서 40분 동안 10여 차례 호흡측정기를 통한 호흡측정을 시도하였으나 결과값이 도출되지 않았었고, 이에 대하여 혈액 채취에 대한 피고인의 동의가 자발적인 의사에 의한 것이라고 볼 수 없으며, 이에 대한 압수수색 영장도 없다는 이유로 무죄 선고를 하였는데, 이에 대하여 항소심 법원은 경찰들이 측정기가 오작동 하자 다른 호흡기로 측정하는 등 애를 썼고, 혈액 채취에 피고인이 이미 동의했다는 등의 이유로 제1심 판결을 파기하여 유죄의 선고를 하였던바, 이에 대하여 피고인이 대법원에 상고를 제기하였습니다. ​4. 위 사건에서 대법원은 피고인이 정식재판을 청구한 사건에서 약식명령보다 중한 형을 선고하지 못한다는 형사소송법 제457조의 2 제1항을 위반했다는 이유로 파기, 환송을 하였고, 파기, 환송을 맡은 제2심 법원은 위 3.항의 제1심 법원과 같은 이유로 무죄의 선고를 하였는데, 그에 대한 검사의 상고가 위 1.항에서 본 대법원의 판결대로 기각되었습니다.

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