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계약일반/매매 건축/부동산 일반

[민사] 매도인의 하자담보책임의 성립 요건과 대응방안 민경남 변호사

■ 매도인의 하자담보책임이란


매도인의 하자담보책임은 가장 흔하게 나타나는 경우는 아파트나 주택을 매도한 경우, 해당 건물에 하자가 발견된 경우 매수인이 매도인에게 주장하는 모습이 가장 흔한 모습입니다.


매도인의 하자담보책임이란 민법 제580조에 규정되어 있는 내용으로서 매도인은 하자 없는 물건을 인도할 의무를 갖는다고 보아 특정물을 하자 있는 상태로 매수인에게 인도한 경우 불완전이행으로 보아, 이에 대하여 손해배상책임을 묻는 것을 말합니다. 이에 대한 성립 요건으로는 1) 특정물에 하자가 있고, 2) 이에 대하여 매수인이 선의, 무과실일 것을 요하며, 매도인의 고의나 과실을 요하지는 않습니다.



■ 하자의 존재 시기


하자의 존재 시기에 대하여 판례는 매매계약 성립시를 기준으로 판단하고 계약 성립 후에 발생한 하자에 대해서는 채무불이행책임이나 위험부담의 문제이므로 하자담보책임의 문제로 보기 어렵습니다.



■ 하자담보책임에 대한 대응방안


하자담보책임에 대응하기 위해서는 사건에 따라서 다르지만 크게 다음과 같이 대응이 가능합니다.


1) 매도한 물건에 대해서 하자 자체가 아니라고 주장할 수 있습니다. 하자가 아니라고 볼 수 있는 경우라면 원고가 하자라고 주장하는 점에 대하여 구체적인 의견을 제시하셔야 하고, 실무적으로 원고는 이에 대하여 감정인을 선임하여 구체적인 감정으로 대응을 할 수 있습니다.


2) 또한, 하자담보책임의 경우 매수인이 하자의 존재 여부에 대하여 알고 매수하였다면 하자담보책임을 인정할 수 없는바, 피고가 하자의 존재를 잘 알고 있었다는 점을 주장할 수 있습니다. 이에 대해서는 사건에 따라서 구체적인 모습으로 나타나므로 전문 변호사의 조언에 따라 사실관계를 살펴보실 필요가 있습니다.


3) 마지막으로 판례에 따라서 하자에 대하여 매수인의 과실이 있다면 이에 대하여 과실상계를 주장하여 매도인의 하자담보책임을 줄이실 수 있습니다. 구체적으로 매수인의 과실을 지적하는 것이 중요하며 이에 대하여 증거를 통하여 입증하려는 노력이 필요합니다.



■ 하자담보책임 소송의 준비와 대응


매도인의 하자담보책임은 민사 소송을 통해서 물을 수밖에 없어서 민사 법원의 복잡한 절차를 통하여 진행하셔야 하고, 사실관계와 법리를 어떻게 주장하느냐에 따라서 승패가 바뀔 수 있는 만큼 민사 전문 변호사의 조력을 받으셔서 진행하시는 것이 가장 좋은 대응 방안이라고 할 수 있습니다.



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조회수 6 2026-05-18
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