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매매/소유권 등 임대차

오피스텔, 구분상가의 관리비 분쟁(30) 송인욱 변호사

1. 오늘은 특정층의 에스컬레이터를 철거한 사항에서 집합건물법상 공용부분의 변경 또는 관리 중 어느 것에 해당하는지에 대한 서울북부지방법원의 판결(서울북부지방법원 2017. 2. 17. 선고 2016나 32047 인도 등 판결)에 대하여 살펴보고자 합니다.


2. 우선 관련되는 법률은 집합건물법인데, 공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속하고(제10조 제1항), 일부 공용부분의 관리에 관한 사항 중 구분소유자 전원에게 이해관계가 있는 사항과 제29조 제2항의 규약으로써 정한 사항은 구분소유자 전원의 집회 결의로써 결정하고, 그 밖의 사항은 그것을 공용하는 구분소유자만의 집회 결의로써 결정합니다(제14조). 또한 공용부분의 변경에 관한 사항은 관리단 집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 결의로써 결정하고, 공용부분의 변경이 다른 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 하는데(제15조), 집합건물법 또는 규약에 따라 관리단 집회에서 결의할 것으로 정한 사항에 관하여 구분소유자의 5분의 4 이상 및 의결권의 5분의 4 이상이 서면이나 전자적 방법 또는 서면과 전자적 방법으로 합의하면 관리단 집회에서 결의한 것으로 봅니다(제41조).​


3. 사안의 경우 피고는 원고들을 제외한 같은 층의 구분소유자 75명과 원고들 전유부분을 포함한 같은 층 전체에 관하여 이 사건 임대차계약을 체결하고, 위 75명의 동의를 얻어 이 사건 에스컬레이터를 철거하고 스포츠 시설을 설치하였다가 에스컬레이터를 철거하고 방화셔터를 제거하는 방법으로 대수선을 하였던 바, 이 부분이 공용부분의 변경에 해당하는지, 원고들의 동의가 필요한 지가 문제가 되었습니다. ​


4. 이에 대하여 서울북부지방법원은 "피고의 이 사건 에스컬레이터 철거행위는 변경 방식이나 태양, 변경 전과 변경 후의 외관이나 용도에 있어서 동일성 여부 등을 고려할 때 '공용부분의 변경'에 해당하는데, 특별한 영향을 받는 구분소유자란, 공용부분의 변경으로 다른 구분소유자는 받지 않는 불이익을 차별적으로 받게 되는 자를 말하므로, 공용부분의 변경에 필요한 공사비용 등을 구분소유자들이 지분별로 분담하는 경우와 같이 공용부분의 변경이 모든 구분소유자에게 동일하게 영향을 미치는 경우는 여기에 해당하지 않는다."라는 판시를 통하여 기준을 세워 주었습니다.

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조회수 21 2026-07-16
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