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매매/소유권 등 건축/부동산 일반

오피스텔, 구분상가의 관리비 분쟁(32) 송인욱 변호사

1. 오늘은 일부 구분소유자와 세입자로 구성된 상가번영회와 상가 관리 규약이 집합건물법상으로 유효한지에 대하여 1996. 8. 23. 선고된 대법원 판결(대법원 94다 27199 영업금지 가처분 판결)에 대하여 살펴보고자 합니다.

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2. 사실관계와 관련하여, 사단법인 군인공제회가 이 사건 상가건물 내 점포 21개를 분양함에 있어서 분양 안내서 상의 유의사항과 분양 계약서상의 조항으로 영업 종목은 분양 당시의 권장 및 지정 업종으로 하기로 하고, 입점 이후에는 수분양자들로 상가 자치기구인 입점자 대표회(번영회)를 구성하여 그 관리 규약에 따라 전체 상가를 관리하기로 하며, 지정된 영업 종목을 변경하고자 할 때에는 번영회의 동의를 얻도록 규정하여 위 상가 점포의 분양을 마쳤고, 신청인은 수분양자로부터 영업 종목이 슈퍼마켓으로 지정되어 있는 지하 1호 점포를 매수하여 같은 해 12. 20.경부터 슈퍼마켓 영업을 하고 있었는데, 피신청인은 수분양자인 신청 외 1로부터 영업 종목이 의류점으로 지정되어 있는 지상 1층 106호 점포를 임차하여 신청인과 동일 업종인 슈퍼마켓을 경영하기 시작하였으나, 신청인과 다른 상인들의 진정에 따라 위 군인공제회가 피신청인 및 신청 외 1에게 업종 위반에 대한 시정 조치와 이에 불응할 경우 분양계약이 해제될 수 있음을 통보하자 위 106호 점포에서 철수를 한 후, 그 후 위 106호 점포를 매수하여 1993. 2. 24. 소유권이전등기까지 마치고, 그 무렵 수분양자인 신청 외 2로부터 영업 종목이 서점 또는 스포츠점으로 지정되어 있는 105호 점포를 임차한 다음 같은 해 4. 초순경부터 슈퍼마켓 영업을 하고 있었던 바, 신청인은 피신청인을 상대로 영업금지 가처분을 신청하였습니다.

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3. 이에 대하여 원심 법원은 건영상가번영회와 그 상가 관리 규약이 법 소정의 관리단 및 규약의 성격을 갖지 않기에 상가 관리 규약은 그 당사자들 사이에 있어서 채권적 효력만이 있어 피신청인이 규약의 가입자가 아닌 이상 피신청인에 대하여 그 효력이 미친다고 할 수 없다고 판단하여 신청인의 이 사건 가처분 신청을 배척하였습니다.

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4. 하지만 대법원은 '위 군인공제회가 이 사건 상가건물 내 점포 21개를 분양함에 있어서 입점 이후에는 수분양자들로 상가 자치기구인 번영회를 구성하여 그 관리 규약에 따라 전체 상가를 관리하기로 약정하였고, 이 사건 상가에서 점포를 운영하는 상인 21명 중 피신청인을 제외한 나머지 20명(기록에 의하면 각 점포의 소유자 및 세입자로서 점포당 1명씩으로 구성되어 있다)이 분양계약 시의 약정에 따라 1993. 2. 23. 건영상가번영회를 조직하고 상가 관리 규약을 제정하였다는 것인바, 건영상가번영회는 비록 그 구성원에 구분소유자 아닌 세입자가 포함되어 있다 하더라도 경우에 따라서는 구분소유자만으로 구성되는 관리단으로서의 성격을 겸유할 수 있을 뿐 아니라, 건영상가번영회의 상가 관리 규약을 제정함에 있어서도 점포당 1명씩만이 결의에 참여한 점에 비추어 보면, 세입자가 구분소유자를 대리하여 의결권을 행사하였거나 서면에 의한 결의를 하였다고 볼 여지가 있고, 그러한 경우 위 상가 관리 규약은 관리단 규약으로서의 효력을 갖게 된다고 할 것이다.'는 이유로 원심 판결을 파기하였습니다.

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조회수 12 2026-07-22
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