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매매/소유권 등 건축/부동산 일반

오피스텔, 구분상가의 관리비 분쟁(49) 송인욱 변호사

1. 오늘은 분양 계약서 등에서 업종 제한을 두는 경우 수분양자들이나 구분소유자들 스스로의 합의가 아닌 임차인 등의 제3자 사이의 합의에 기하여 제한 업종의 변경이 가능한지에 대한 대법원 판결(대법원 2005. 11. 10. 선고 2003다 45496 영업금지 등 판결)에 대하여 살펴보고자 합니다.

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2. 위 사건에서 대법원은 "분양 계약서 또는 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률' 제28조의 관리단 규약 등에서 업종 제한 조항을 두는 경우에 어떠한 범위의 업종변경을 제한할 것인가, 업종변경을 절대적으로 금지할 것인가 아니면 일정한 범위에서 변경을 허용할 것인가는 사적 자치의 원칙에 따라 당사자가 자유로이 정할 수 있는 것이고, 업종변경의 허부, 범위 및 절차 등은 분양 계약서 또는 관리단 규약 등의 합리적 해석을 통하여 판단하여야 할 것이나 이 경우에도 분양회사가 수분양자에게 특정 영업을 정하여 분양하거나 구분소유자들 사이에서 각 구분소유의 대상인 점포에서 영위할 영업의 종류를 정하는 것은 기본적으로 수분양자 또는 구분소유자에게 그 업종을 독점적으로 운영하도록 보장하는 의미가 내포되어 있다고 할 것이므로, 이 경우 소유권을 분양받은 수분양자들이나 구분소유자들의 독점적 지위는 수분양자들이나 구분소유자들 스스로의 합의가 아닌 임차인 등의 제3자 사이의 합의에 기하여 변경될 수는 없다.'는 판단을 하였습니다.

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3. 위 사건의 원심법원은 피고들이 이 사건 상가에 구성되어 있는 △△△타운 번영회의 정관 및 관리 규약상 분양 당시 지정된 제한업종의 변경에 대하여 동의를 얻어야 할 이해관계인은 점포를 실제 운영하는 입점자만을 의미할 뿐 그 소유자를 포함하는 것은 아니라는 전제하에 판단(다만 임차인들의 동의가 없었고, 의결정족수가 충족되지 않았다는 이유로 기각을 하였음)을 하였으나, 대법원은 위 2. 항에서와 같은 판단을 하였습니다.

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4. 위 사건에서 대법원은 '분양 당시 지정된 제한업종의 변경에 있어서 구분소유자들로 구성된 관리단에 해당하는 단체의 동의나 기존의 경쟁업종을 영업할 수 있는 점포 소유자의 동의를 얻지 못한 경우, 당초 분양계약상 정해진 제한업종에 대한 적법한 변경 절차를 거쳤다고 볼 수 없다.'는 취지의 판시를 통하여 기준을 세워 주었습니다.

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조회수 26 2026-09-03
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