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오피스텔, 구분상가의 관리비 분쟁(51) 송인욱 변호사

1. 오늘은 아파트와 상가가 함께 있는 주상복합건물에서 구분관리에 대한 결의의 주체가 입주자대표회의인지 혹은 관리단인지에 대한 대전지방법원의 결정(대전지방법원 2017. 12. 29. 자 2017카합 50467 총회 결의 효력정지 등 결정)에 대하여 살펴보고자 합니다.

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2. 이와 관련하여 집합건물법 제28조 제2항에는 '일부 공용부분에 관한 사항으로써 구분소유자 전원에게 이해관계가 있지 아니한 사항은 구분소유자 전원의 규약에 따로 정하지 아니하면 일부 공용부분을 공용하는 구분소유자의 규약으로써 정할 수 있다.'는 규정이 있는데, 사안의 사안은 위 사건의 채무자인 입주자 대표회의가 주상복합건물의 상가, 업무시설을 아파트에서 구분관리하기로 하였고, 세부적으로는 '1) 아파트/상가·업무 시설을 2017. 12. 31.부터 구분관리하고, 2) 상가·업무 시설을 제외한 공동주택 관리 규약을 2018. 1. 1. 자로 재개정하며, 3) 2017. 10. 31.까지 상가·업무 시설과 아파트의 회계를 분리하고 상가·업무 시설은 대표단을 구성하여 2017. 12. 31. 전 완전히 회계를 분리 관리하며, 4) 관리주체와 입주자 대표회의는 2017. 10. 31.까지 상가·업무시설의 구분소유자에게 서면으로 2017. 12. 31. 부로 관리가 종료됨을 통보하고, 5) 기타 세부적 후속 조치는 아파트 측에서 지속적으로 추진한다'라고 결정하였던 상황이었습니다.

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3. 위 사건에서 대전지방법원은 '이 사건 상가와 이 사건 아파트의 공용부분을 분리하여 관리하는 것은 이 사건 아파트의 구분소유자들뿐만 아니라 이 사건 상가의 구분소유자들에게도 이해관계가 미치는 사항이다. 또한 일부의 구분소유자만이 공용하도록 제공되는 것임이 명백한 일부 공용 부분은 건물의 구조에 따른 객관적 용도에 의하여 결정되어야 하지만 실제 주상복합건물의 관리에 있어 일부 공용부분에 해당하는지의 구별이 쉬운 것만은 아니고 이에 따른 분쟁도 빈번히 발생하고 있어 1동의 집합건물이 주거부분과 상가 부분으로 구조상, 이용상 구별된다고 하더라도 그 공용부분이 일부 구분소유자들만의 공용부분인지, 건물 전체 구분소유자들의 공용부분인지의 구별이 반드시 명확한 것은 아니므로 이 사건 건물의 구분관리를 내용으로 하는 이 사건 의결은 아파트 입주자 대표회의가 아닌 이 사건 건물 전체의 관리단 명의로 소집되어 이 사건 아파트와 이 사건 상가 구분소유자들의 의견수렴을 기초로 이루어질 필요가 있다.'는 판시를 통하여 기준을 세워 주었습니다.

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4. 또한 위 법원은 '공동주택관리법에 따른 입주자 대표회의는 공동주택의 입주자 등을 대표하여 관리에 관한 주요사항을 결정하기 위하여 동별 세대수에 비례하여 관리 규약으로 정한 선거구에 따라 선출된 4명 이상의 동별 대표자로 구성되는 자치 의결기구이고, 집합건물법에 따른 관리단은 건물에 대한 구분소유관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물과 그 대지 및 부석시설의 관리에 관한 사업시행을 목적으로 설립되는 단체로서 그 성격이나 규율 법률의 측면에서 명확하게 구별되는 별개의 단체이다.'는 판시를 통하여 입주자 대표회의와 관리단이 다르다는 점을 확인해 주었습니다.

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조회수 16 2026-09-07
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