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사기/공갈 매매/소유권 등

[3편] 상가분양계약 취소: 무너진 신뢰, 법이 바로잡다 김강희 변호사

상가분양계약이 취소되었습니다. 왜?

전유공용공간(공유 복도)을 전용면적에 포함한 분양행위 및 엘리베이터 접근성에 대한 허위 설명이 그 이유입니다.

[1] 사건 개요

  • ● 원고: 상가 수분양자

  • ● 피고: 시행사(E) 및 신탁사(G)

    • ● 피고는 상가 분양 과정에서 ‘전용면적 38.38㎡’라고 광고했으나, 실제로는 공용 복도 면적(5.13㎡)이 포함된 수치였습니다.

    • ● 원고는 준공 후 실측을 통해 실제 사용 가능한 면적이 33.25㎡(13.36% 축소)임을 확인했습니다.

    • ● 또한 피고는 “상가 손님이 이용 가능한 엘리베이터가 앞에 설치된다”고 설명했으나, 실제로는 입주민 전용 엘리베이터였습니다.

[2] 원/피고의 주장 및 법원의 판단

원고는 분양 당시 피고로부터 “전용면적 38.38㎡”라는 설명을 들었고, 설계도면과 광고자료에도 같은 면적이 표시되어 있었기 때문에 이를 신뢰하고 계약을 체결하였습니다. 그러나 준공 후 실측해 보니 실제로는 공용복도 5.13㎡가 포함된 면적이었고, 실제 사용할 수 있는 전용공간은 33.25㎡에 불과했습니다. 또한 피고는 분양 당시 “상가 이용객이 바로 접근할 수 있는 엘리베이터가 인접해 있다”고 홍보했으나, 실제로는 해당 엘리베이터가 입주민 전용으로 지정되어 상가 고객이 사용할 수 없었습니다. 이러한 허위·과장된 설명이 없었다면 계약을 체결하지 않았을 것이라고 주장하며, 착오 또는 사기를 이유로 분양계약을 취소하고 이미 납부한 분양대금 전액(약 9억7,700만 원)의 반환을 구했습니다.

이에 대해 피고(시행사)의 주장은 다음과 같습니다.

첫째, ‘전용면적 38.38㎡’ 표시는 설계 변경 과정에서 일부 공용면적이 포함된 것일 뿐이며, 통상 분양 실무에서도 전유공용공간(공유 복도 등)을 전용면적에 포함해 표시하는 관행이 존재하므로, 이를 허위로 볼 수 없다고 주장했습니다. 둘째, 엘리베이터 이용 문제 역시 건물 내 운영방식에 따른 사후 관리사항일 뿐, 계약 체결 당시 약정된 사항이 아니므로 고지의무 위반에 해당하지 않는다고 항변했습니다. 셋째, 설령 일부 정보가 부정확했더라도 전체 상가 가치를 고려하면 매매대금 상당의 경제적 이익을 취득했으므로, 계약취소 사유로 보기 어렵다고 주장했습니다.

그러나, 법원은 이같은 피고의 주장을 모두 배척했습니다.

먼저, 공용면적 허위표시에 관한 판단입니다.
법원은 전유공용공간(복도 등)을 전용면적에 포함한 것은 거래 상대방이 계약 여부를 결정함에 있어 중대한 영향을 미치는 요소라고 보았습니다. 전용면적은 부동산 거래에서 가장 기본적이고 결정적인 정보 중 하나로, 원고가 실제로 사용할 수 있는 공간의 크기를 직접적으로 의미합니다. 따라서 피고는 설계도면이나 광고자료에 기재된 전용면적에 공용공간이 포함되어 있다면 이를 사전에 명시적으로 고지할 신의칙상 의무가 있다고 판단했습니다. 이러한 고지가 없었다면 매수인은 계약 체결 여부에 중대한 착오에 빠질 수 있으며, 이는 부작위에 의한 기망행위에 해당합니다.

다음으로 엘리베이터 접근성 허위설명 부분에 대해 법원은, 피고가 “상가 고객이 이용 가능한 엘리베이터가 바로 앞에 설치될 예정”이라고 설명하고 홍보한 이상, 실제로 해당 엘리베이터가 입주민 전용으로 지정된 사실은 반드시 알려야 했다고 보았습니다. 엘리베이터 이용 가능 여부는 상가의 접근성, 유동인구, 매출에 직결되는 사항으로, 매수인의 판단에 중대한 영향을 미칠 수 있기 때문입니다. 피고가 이를 알리지 않은 것은 명백한 사실 은폐로서, 고지의무를 위반한 부작위에 의한 기망행위에 해당한다고 판시했습니다.

법원은 피고의 “통상적인 분양 관행이었다”는 항변에 대해서도, 설령 일부 분양사업에서 유사한 표시가 존재하더라도 그 자체로 신의성실 원칙상 고지의무가 면제되는 것은 아니라고 명확히 밝혔습니다. 상가의 실질적 면적과 접근성은 매수인의 계약 체결 의사결정의 핵심 요소이므로, 분양회사가 이를 숨기거나 과장한 경우에는 민법상 사기 또는 착오취소 요건이 충족된다고 판단했습니다.

결국 법원은 원고의 계약취소 주장을 받아들였습니다. 피고가 고지의무를 위반하여 원고를 착오에 빠뜨린 이상, 계약은 처음부터 무효가 되며, 피고는 원고에게 분양대금 9억7,737만 원 전액 및 이에 대한 법정이자를 반환해야 한다고 판결했습니다.

[3] 실무적 시사점

(1) 전용면적의 진실성 확보는 분양계약의 핵심 의무

전용면적은 매수인이 가장 중시하는 거래 지표이자, 계약 체결의 결정적 판단 요소입니다. 따라서 시행사나 분양대행사가 전용면적에 공용복도, 기계실, 기타 전유공용공간을 포함하여 면적을 부풀리면, 이는 단순한 표시 착오가 아니라 기망행위 또는 신의칙상 고지의무 위반에 해당할 수 있습니다.


실무상 설계도면상 일부 공용공간이 전용면적과 구분되지 않는 경우가 흔하지만, 이를 사전에 명확히 설명하고 계약서 특약 또는 별첨도면에 표시해야 합니다. 특히 “설계 변경 예정”이라는 추상적 문구로 책임을 회피하는 것은 인정되지 않습니다. 본 판결은 이러한 ‘관행적 표시’라도 매수인에게 불리하게 작용한다면, 고지의무 위반으로 취급될 수 있음을 명확히 하였습니다.

(2) 부작위에 의한 기망행위 인정 범위 확대

대법원 판례는 거래 상대방이 알았더라면 계약을 체결하지 않았을 것이 분명한 사실을 숨긴 경우, 이는 부작위에 의한 기망에 해당한다고 봅니다. 본건에서도 피고는 “전용면적 38.38㎡”로 홍보하면서 복도면적이 포함된 사실을 알리지 않았고, 이로 인해 원고는 실제보다 큰 공간으로 오인하였습니다. 법원은 이를 명시적 허위진술이 없어도 사기취소 사유로 인정했습니다.


이 판결은 “고지하지 않은 것도 기망이 될 수 있다”는 점을 실무적으로 재확인한 사례로, 향후 분양·매매 현장에서 설명·고지의무의 적극적 이행이 불가피해졌습니다. 시행사·분양대행사는 매수인이 계약 전 인지해야 할 정보를 체계적으로 제공해야 하며, 도면, 광고, 브로셔 등 모든 홍보자료를 동일한 기준으로 관리해야 합니다.

(3) 시설 접근성과 구조적 편의성도 계약의 중요 요소

이 판결의 또 다른 특징은 엘리베이터 이용 가능성과 같은 접근성 요소를 계약의 본질적 요소로 본 점입니다. 통상적으로 시행사들은 건축물의 구조나 사후 운영방식은 분양계약의 부수적 사정으로 간주하지만, 법원은 접근성·동선·주요 출입구 위치 등은 상가의 수익성과 직결되는 실질적 가치 요소이므로 이를 고지하지 않으면 계약취소가 가능하다고 보았습니다.


따라서 향후 분양 현장에서는 “엘리베이터 이용 주체”, “출입 통로 동선”, “층간 이동 구조” 등을 설계도와 함께 구체적으로 명시해야 하며, 광고나 상담 과정에서 언급한 내용이 계약서에 반영되지 않으면 허위 설명으로 간주될 위험이 있습니다.

(4) 분양계약서 작성 시 면책 특약의 중요성

실무상 분양계약서에 ‘광고자료 내용은 계약의 일부가 아니다’라는 조항을 포함시키는 이유가 바로 여기에 있습니다. 법원은 본건에서 계약서와 도면이 일체로 구성되어 있었고, 면적 정보가 그 안에 명시되어 있었다는 점을 들어 계약 내용에 편입된 사실로 보았습니다. 따라서 분양사가 책임을 제한하려면, 계약서에 “도면·브로셔상의 면적은 참고용이며, 실제 전용면적은 준공 시 실측 기준에 따른다”는 명확한 문구를 넣어야 합니다. 반면, 매수인 입장에서는 이 같은 문구가 있을 경우 오히려 착오취소가 어려워지므로, 계약서 검토 단계에서 이러한 특약 조항을 반드시 확인해야 합니다.

(5) 분양사기 대응과 향후 분쟁 예방책

이 사건은 분양사기의 형사책임 여부를 넘어, 민사상 계약의 무효 및 원상회복이 가능하다는 점을 보여줍니다.

  1. ① 도면·면적표 검증 프로세스 문서화,

  2. ② 고객 설명자료 통일화,

  3. ③ 분양상담 녹취 또는 확인서 작성,

  4. ④ 광고문안의 법률검토 등을 통해 분쟁 가능성을 최소화해야 합니다.

결론

이 판례는 상가·오피스텔·지식산업센터 등 분양시장에서 “설명하지 않은 사실”이 곧 “기망”이 될 수 있음을 선언한 판결입니다. 결국, 면적·시설·구조 등 거래의 본질적 요소는 광고나 설계단계에서부터 투명하게 공개되어야 하며, 이를 누락한 채 계약을 체결하면 민사상 계약취소 및 전액 반환까지 이어질 수 있습니다.


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조회수 13 2026-03-02
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