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매매/소유권 등 임대차

오피스텔, 구분상가의 관리비 분쟁(33) 송인욱 변호사

1. 오늘은 집합건물에 존재하는 관리 규약의 내용이 강행법규에 위반되거나 구분소유자의 소유권을 과다하게 침해하는 경우 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반된다고 볼 정도의 경우 그 효력 여부 및 기준에 관한 대법원 판결(대법원 2009. 4. 9. 선고 2009다 242 건물 명도 등 판결)에 대하여 살펴보고자 합니다.

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2. 사실관계와 관련하여, 이 사건 상가건물의 상가 관리 운영위원회와 주식회사 정현 씨앤디는 상가건물의 지하 1층부터 지상 5층까지 총 1,095개 점포의 구분소유자들을 대리하여 피고 회사와 사이에 위 각 점포와 그에 상응하는 주차장을 피고 회사에 임대하는 내용의 임대차계약을 체결하였고, 원고들 소유의 이 사건 상가건물 제2층 2020호 및 2172호도 이에 포함되었는데, 그 후 이 사건 건물의 관리단은 서면결의로써 운영위원회를 이 사건 상가건물의 관리인으로 선임하고, 관리인에게 건물 전체 또는 상당 부분에 대한 임대 권한을 위임하는 내용의 규약을 제정하였던바, 원고들은 이 사건 임대차계약 체결과 관련하여 운영위원회에 권한을 위임하거나 사전 또는 사후에 동의한 바 없고, 이 사건 규약의 제정에 대하여도 동의하지 아니하였던 사안이었습니다.

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3. 이에 대하여 원심 법원은 '이 사건 임대차계약 체결 당시에는 관리인의 권한을 정한 규약이 없었으나, 그 후 관리단이 서면결의로 운영위원회를 관리인으로 선임하고 운영위원회에 임대 권한이 있음을 규정한 이 사건 규약을 제정함으로써 이 사건 임대차계약을 추인하였으며, 이 사건 상가건물의 운영 부진을 극복하기 위하여 이 사건 규약이 제정된 점, 이 사건 임대차계약에 따라 구분소유자들에게 임대차보증금 및 월 임대료가 지급되고 있는 점 등을 종합하여, 이 사건 규약이 구분소유자들의 사유재산권을 지나치게 제한하여 무효라고 보기 어렵다.'는 판단을 하였습니다.

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4. 하지만 대법원은 '이 사건 규약은 전유부분의 전체 내지 상당 부분에 관한 임대차계약의 체결 여부 및 계약 내용의 확정에 관한 권한을 운영위원회 등에게 일임하고 그 해당 구분소유자가 전혀 관여할 수 없도록 하는 내용이고, 이는 구분소유자가 원칙적으로 독점적·배타적 사용·관리 권한을 가지는 전유부분에 대하여 다른 구분소유자 사이의 조정의 범위를 초과하는 사용 제한을 설정한 것으로서, 구분소유자의 소유권을 필요하고 합리적인 범위에서 벗어나 과도하게 침해 내지 제한하는 것이다. 따라서 이 사건 규약은 사회관념상 현저히 타당성을 잃은 것으로서 무효이고, 이러한 규약에 기초한 이 사건 임대차계약도 원고들로부터 그에 관한 권한을 위임받거나 개별적 동의를 받는 등의 특별한 사정이 없는 한 원고들에게 효력을 미칠 수 없다.'는 판시를 통하여 기준을 제시하여 원심 판결을 파기하였습니다.

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조회수 13 2026-07-23
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