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재개발/재건축 건축/부동산 일반

지역 주택조합의 환불 보장 약정 및 조합 가입계약의 무효 또는 취소에 관한 대법원 판결 송인욱 변호사

1. 오늘은 지역주택조합 조합원이 환불 보장 약정이 무효임을 이유로 조합 가입계약의 무효 또는 취소를 주장하며 지역 주택조합을 상대로 조합원 분담금 반환을 구했던 사건에 관한 대법원 판결(2024다 239692 분담금 반환)에 대하여 살펴보고자 합니다.

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2. 사실관계와 관련하여, 피고는 부산 북구 일원을 사업시행구역으로 하여 주택 건설 사업을 시행하기 위해 설립된 지역 주택조합이고, 원고들은 가칭 xx 지역 주택조합으로부터 ‘상기 사업 추진 중 토지 관련 문제로 조합설립 인가 신청을 못하여 본 사업이 무산될 경우 납입한 계약금과 업무추진 용역비 전액의 반환을 보증한다’는 내용의 환불 보장 약정이 기재된 안심보장 확약서를 교부받으면서 조합 가입계약을 체결하였으며, 그 이후 피고는 조합설립인가와 사업 계획 승인을 받았는데. 조합설립 인가 전후에 걸쳐 이 사건 조합 가입계약에 따른 분담금으로 원고 1은 140,000,000원을, 원고 2는 55,289,100원을, 원고 3, 원고 4는 각 121,000,000원을 각 납입한 후 피고의 기망을 원인으로 하여 취소하거나 조합 가입계약도 무효로 보아야 한다는 주장 및 이 사건 조합 가입계약은 원고들의 착오를 원인으로 하여 취소되어야 한다는 주장을 하였습니다.

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3. 이에 대하여 원심 법원은 '피고가 조합설립 인가를 받음으로써 환불 보장 약정에서 정한 환불 조건의 성취가 불가능해졌고, 피고의 지역주택조합사업이 실질적으로 추진되고 있음에도 원고들이 조합설립 인가 일인 2019. 2. 11.로부터 약 3년 6개월이 지난 2022. 8. 12.에 이르러서야 이 사건 소를 제기하여 환불 보장 약정의 무효를 이유로 조합 가입계약의 무효를 주장하는 것은 신의성실의 원칙에 반하여 허용될 수 없다고 판단하였는데, 이에 대한 원고들의 상고를 대법원은 기각하였습니다.

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4. 위 사건에서 대법원은 "원고들이 환불 보장 약정에서 정한 환불 조건이 성취되지 않을 것으로 확정된 조합설립 인가 일 이후에도 조합 가입계약에서 정한 분담금 중 적지 않은 금액을 납부한 행위는 피고에게 ‘원고들이 환불 보장 약정에 따른 환불이 가능한지 여부와는 관계없이 조합 가입계약을 유지하기를 원한다’는 신뢰를 부여하는 선행행위에 해당하는데, 이후 원고들이 이 사건 소를 통하여 이 사건 조합 가입계약에 대한 무효 또는 취소 주장을 하는 것은 기존의 분담금 납부 행위와 모순되는 행위이고, 이로 인하여 피고와 나머지 조합원들이 원고들 몫의 분담금에 상응하는 손해를 부담하는 것은 형평에 어긋나거나 정의 관념에 비추어 용인될 수 없는 결과로 볼 수 있다."라는 근거를 설시하면서 기준을 제시해 주었습니다.

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조회수 16 2026-07-24
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