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매매/소유권 등 건축/부동산 일반

오피스텔, 구분상가의 관리비 분쟁(50) 송인욱 변호사

1. 오늘은 상가 분양계약에 있어서 지정 업종에 대한 경업금지의무가 수분양자를 넘어서 분양회사에도 적용되는지, 이에 대한 채무불이행 사유가 있을 때 분양 계약의 해제가 가능한지에 대한 대법원 판결(대법원 2005. 7. 14. 선고 2004다 67011 분양금 반환 판결)에 대하여 살펴보고자 합니다.

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2. 위 사건의 사실관계와 관련하여, 이 사건 상가 내의 지정 업종과 층별로 중복되지 아니하는 업종을 지정하여 분양함으로써 각 층마다의 영업권을 보호해 주어야 할 의무가 있었던 피고는 원고들의 기득권에 해당하는 지정 업종과 중복되는 업종변경을 추진하는 일부 수분양자들이 피고 소유 재산을 가압류하자 그 합의 과정에서 그들의 요구에 응하여 다른 수분양자들에 대한 의견수렴 절차 없이 임의로 지정 업종의 변경 요청에 동의하였고, 이에 대하여 원고들이 분양계약의 해제를 주장했던 사안이었습니다.

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3. 위 사안에서 대법원은 '상가 분양회사가 수분양자에게 특정 영업을 정하여 분양한 이유는 수분양자에게 그 업종을 독점적으로 운영하도록 보장함으로써 이를 통하여 분양을 활성화하기 위한 것이고, 수분양자들 역시 지정품목이 보장된다는 전제 아래 분양회사와 계약을 체결한 것이므로, 지정 업종에 대한 경업금지의무는 수분양자들에게만 적용되는 것이 아니라 분양회사에도 적용되어 분양회사 역시 상가 활성화를 저해하지 않는 범위 내에서만 다른 수분양자들의 업종변경을 승인할 의무가 있을 뿐 그 개점을 자유롭게 승인할 수 있는 것으로 해석할 수는 없다.'는 판단을 하였습니다.

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4. 또한 분양계약의 해제를 인정한 대법원은 '지정 업종 및 품목을 위반하여 영업하는 수분양자가 없도록 하여 기존의 수분양자의 기득권을 보호해 주어야 할 분양회사의 경업금지의무는 수분양자들이 관리단을 구성하여 스스로 집합건물의 관리를 행하게 될 때까지 지속되고, 소유권이전등기 의무를 이행함으로써 경업금지의무가 소멸되는 것은 아니다.'는 취지의 판결을 통하여 이 사건 분양계약 해제의 의사표시가 그 요건을 갖추어 적법한 이상 분양계약은 이미 해제되었고, 그 이후 상가 2층의 잡화 매장이 6개월 정도 운영되다가 영업을 종료하고 현재 그 자리에 미용실이 개설되어 운영되고 있다고 하더라도, 피고의 채무불이행이 소급적으로 해소되거나 이 사건 분양계약해제의 효과가 소급하여 소멸한다고 할 수는 없다는 점을 확인해 주었습니다.

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조회수 19 2026-09-04
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