임대차 재개발/재건축
임대인의 권리: 민법, 주택임대차보호법, 상가임대차보호법 비교 이충호 변호사법률은 임대인과 임차인의 권리 균형을 맞추고 있습니다. 민법은 임대인의 기본적인 권리를 규정하며, 「주택임대차보호법」과 「상가건물 임대차보호법」은 임차인 보호를 위해 임대인의 일부 권리를 제한하면서도, 계약의무를 성실히 이행하지 않는 임차인에 대해서는 임대인의 권리를 보장하고 있습니다.
1. 민법상 임대인의 주요 권리
민법상 임대인은 임차인에게 목적물을 사용·수익하게 할 의무를 지는 대가로 다음과 같은 기본적인 권리를 가집니다.
차임지급청구권 (민법 제618조): 임대인의 가장 기본적이고 핵심적인 권리입니다. 임대인은 계약에 따라 임차인에게 정해진 시기에 차임(월세) 지급을 청구할 수 있습니다.
차임증액청구권 (민법 제628조): 임대차 계약 후 사정 변경으로 인해 기존의 차임이 상당하지 않게 된 경우, 임대인은 장래에 대하여 차임의 증액을 청구할 수 있습니다. 다만, 증액 비율에 대한 제한은 없어 당사자 간 협의가 중요합니다.
임대물반환청구권 (민법 제654조, 제213조): 임대차 계약이 종료되면 임대인은 임차인에게 임차물의 반환을 청구할 수 있습니다. 임차인이 반환을 거부할 경우, 소유권에 기한 반환 청구도 가능합니다.
계약해지권: 임차인이 의무를 위반했을 때 임대인은 계약을 중도에 해지할 수 있습니다. 대표적인 사유는 다음과 같습니다.
- 차임 연체: 주택임대차는 2기(期)의 차임액, 상가임대차는 3기의 차임액에 달하는 금액을 연체한 경우 계약을 해지할 수 있습니다 (민법 제640조, 제641조).
- 무단 양도·전대: 임대인의 동의 없이 임차권을 다른 사람에게 양도하거나 임차물을 전대한 경우 계약을 해지할 수 있습니다 (민법 제629조).
2. 주택임대차보호법상 임대인의 주요 권리
주택임대차보호법은 임차인 보호에 중점을 두지만, 임대인의 정당한 권리 또한 보장하고 있습니다.
차임 및 보증금 청구권: 민법과 마찬가지로 계약 내용에 따라 차임과 보증금의 지급을 청구할 수 있습니다.
차임증감청구권 (주택임대차보호법 제7조): 계약 기간 중이거나 갱신 시, 약정한 차임이나 보증금의 5% 범위 내에서 증액을 청구할 수 있습니다. 다만, 계약 체결 또는 증액 후 1년 이내에는 다시 증액을 청구하지 못합니다.
계약갱신요구 거절권 (주택임대차보호법 제6조의3 제1항): 임차인의 계약갱신요구권(2+2년)에 대해, 임대인은 법에서 정한 정당한 사유가 있을 경우 갱신을 거절할 수 있습니다. 주요 거절 사유는 다음과 같습니다.
- 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액을 연체한 사실이 있는 경우
- 임대인(직계존속·직계비속 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
- 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
- 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
- 재건축 등 건물을 철거하거나 재건축할 계획이 있는 경우
3. 상가건물 임대차보호법상 임대인의 주요 권리
상가임대차보호법 역시 소상공인인 임차인을 보호하면서 임대인의 재산권을 합리적으로 보장하고 있습니다.
차임 및 보증금 청구권: 계약에 따라 차임과 보증금 지급을 청구할 권리를 가집니다.
차임증감청구권 (상가건물 임대차보호법 제11조): 주택과 마찬가지로 계약 기간 중이거나 갱신 시, 청구 당시의 차임 또는 보증금의 5% 범위 내에서 증액을 청구할 수 있습니다.
계약갱신요구 거절권 (상가건물 임대차보호법 제10조 제1항): 임차인은 최대 10년까지 계약 갱신을 요구할 수 있으나, 임대인은 다음의 정당한 사유가 있을 때 갱신 요구를 거절할 수 있습니다.
- 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액을 연체한 사실이 있는 경우
- 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
- 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
- 임대인의 동의 없이 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우
- 임차인이 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
- 건물의 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 점유 회복이 필요한 경우
권리금 회수기회 보호의 예외 (상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 단서): 임대인은 원칙적으로 임차인의 권리금 회수를 방해할 수 없으나, 위에서 언급된 계약갱신 거절 사유가 있는 경우에는 임차인의 권리금 회수를 보호해 줄 의무가 없습니다. 즉, 귀책사유가 있는 임차인은 권리금을 주장하기 어렵습니다.
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- 매매/소유권 등
이충호 변호사
HB &Partners민사·형사 동시 해결, 복잡한 사건의 '명쾌한 해답'
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