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사기/공갈 임대차

[성공사례]신탁부동산 전세사기 피해, 중개인 상대로도 민사 승소 김규태 변호사
  • 원고 승소

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    안녕하세요. 임대차분쟁·전세사기 피해 전문 김규태 변호사입니다.

    오늘은 제가 직접 수행한 신탁부동산 전세사기 사건에서 임대인(위탁자), 공인중개사, 한국공인중개사협회를 상대로 모두 손해배상 책임 100% 전액 인용 판결을 이끌어낸 성공사례를 소개해 드립니다.

    이 사건은 단순히 사기 임대인의 책임만 인정된 것이 아니라, 임대차계약을 중개한 공인중개사의 중개 과실 100%까지 인정되어 한국공인중개사협회의 공제금(1억 원 한도) 내에서 피해금 전액을 회수할 수 있게 된 사례입니다.

    신탁부동산 전세사기로 고통받고 계신 분이라면 끝까지 읽어보시기 바랍니다.



    신탁부동산 전세사기란 무엇인가?

    '신탁'이란?

    신탁이란, 재산을 맡기는 사람(위탁자)이 신탁회사 등 수탁자에게 특정 재산을 이전하고, 수탁자가 수익자의 이익을 위해 해당 재산을 관리·처분하는 법률관계를 말합니다(「신탁법」 제2조).

    쉽게 말해, 신탁계약이 체결된 부동산의 실질적인 소유·처분 권한은 수탁자(신탁회사)에게 있으며, 등기부상 원래 소유자였던 위탁자는 신탁회사의 사전 동의 없이 임대차계약을 체결할 권한이 없습니다.


    신탁등기가 된 부동산등기부등본


    신탁부동산 전세사기의 전형적인 수법은?

    신탁부동산 전세사기는 주로 아래와 같은 수법으로 이루어집니다.

    1. 위탁자(실질 소유자)가 마치 자신이 적법한 임대 권한을 가진 집주인인 것처럼 행세합니다.

    2. 수탁자(신탁회사)의 사전 서면 동의 없이(추후 동의서를 받아주겠다는 기망을 하기도 함) 임차인과 임대차계약을 체결합니다.

    3. 임차인은 전입신고와 확정일자를 마쳐도 주택임대차보호법상 대항력·우선변제권이 인정되지 않습니다.

    4. 계약 만기 시 보증금을 돌려받지 못하는 피해가 발생합니다.

    가장 중요한 것은,

    신탁회사의 동의 없이 체결된 임대차계약은 수탁자에게 효력을 주장할 수 없어, 임차인은 사실상 보증금을 보호받지 못하는 '불법 임차인' 상태가 된다는 점입니다.

    일반인이 등기부등본만 봐서는 신탁 등기가 되어 있음이 표시되어 있다고 하여 신탁의 의미를 제대로 이해하지 못하고, 설명조차 없다면 신탁 여부를 놓치기 쉽고, 바로 이 허점을 노린 사기 피해가 끊이지 않고 있습니다.


    신탁원부에 기재된 신탁부동산의 임대차 관련 특약



    처음부터 의도를 가진 소유자(위탁자)의 민, 형사상 책임은 어렵지 않게 인정받을 수 있습니다. 문제는 임대차계약을 중개한 공인중개사에게도 책임을 물을 수 있느냐입니다.

    위험한 권리관계를 제대로 설명하지 않은 공인중개사에게 법적 책임을 묻지 않을 수 없기 때문입니다.

    공인중개사는 어떤 책임을 부담하나요?

    ▶관련 행정처분 사례

    국토교통부의 전세사기 의심 공인중개사 3차 특별점검 결과(2024.1.16.)에 따르면, 수탁자의 동의 없이 임대 권한이 없는 위탁자를 임대인으로 한 계약을 중개한 공인중개사에게 업무정지 6개월 및 과태료 250만 원이 부과된 사례가 있습니다.

    ▶공인중개사법 위반은 물론 사기죄까지 인정되어 형사 처벌을 받는 경우가 있습니다.



    [판결이유 중 - 신탁부동산 중개 관련, 공인중개사법위반 및 사기죄 인정]

    (서울중앙지방법원 2023. 6. 20. 선고 2022고단5505, 2023초기1863, 2023고단102, 2023초기1865, 2023초기1866, 2023고단855, 2023초기1252, 2023초기1864, 2023초기2577, 2023초기2503 판결)

    공인중개사가 자신이 고용한 중개보조원을 통해 신탁등기가 되어 있는 부동산에 대하여 임대차계약 체결을 중개하면서, 비록 신탁이 되어있는 부동산임을 고지했다고 하더라도, 신탁의 법률효과 및 신탁회사의 승낙 없는 임대차계약의 효력 등에 관하여서는 자세한 설명 없이, 단지 '건물 관리를 신탁해 놓은 것'이라는 취지의 개괄적인 의미만 설명하면서 피해자들을 안심시키는 것에 그친 점, 일부 피해자들은 피고인 C(중개보조원)으로부터 '신탁등기가 되어 있어 전세권 설정이 불가능하다'는 취지의 설명을 듣기는 하였으나, 이는 단순히 '소유 명의가 신탁회사 앞으로 되어 있어 전세권등기는 곤란하다'는 정도의 설명에 불과하고, 이로써 위 피해자들이 신탁계약의 구체적 내용 및 피고인들에게 임대권한이 없다는 사실에 대해서까지 알았다고 보기는 어렵다.

    실제로 위 피해자들은 전입신고를 하고 확정일자도 받아 대항력 및 최우선변제권 행사의 요건을 갖추기 위한 노력을 하였던바, 이러한 사정에 비추어 보면 위 피해자들은 임대차목적물에 대한 임대차계약상의 각종 권리를 문제없이 피고인들(임대인) 내지 신탁회사를 상대로 행사할 수 있었을 것으로 믿었던 것으로 보인다고 판단하여, 고지의무 위반을 인정.



    ▶민사 손해배상 책임도 인정됩니다

    법원은 신탁부동산 임대차 거래를 중개하는 공인중개사에게 일반 부동산 거래보다 훨씬 높은 수준의 설명의무를 요구합니다. 공인중개사(고용한 중개보조원의 행위 포함)가 다음 사항을 명확히 설명하지 않으면 중개 과실로 인한 손해배상책임이 인정됩니다.

    • 위탁자가 독자적으로 유효한 임대차계약을 체결하지 못한다는 사실

    • 수탁자(신탁회사)의 사전 승낙이 없으면 임차인이 대항력·우선변제권으로 보호받을 수 없다는 사실

    아래는 법원이 공인중개사의 설명의무 위반을 인정한 판결의 핵심 내용입니다.



    [판결 요지 — 울산지방법원 2023가단106152 손해배상(기)]

    중개대상물 확인·설명서에 수탁자 상호와 신탁원부 번호만 기재되어 있을 뿐, ① 위탁자가 독자적으로 유효한 임대차계약을 체결할 수 없다는 점, ② 수탁자의 사전 승낙 없이는 임차인이 주택임대차보호법상 보호를 받지 못한다는 점을 설명하였다고 인정하기 부족하다.

    임차인에게는 보증금 반환이 계약 체결의 핵심 관심사이므로, 공인중개사가 이를 성실히 설명하였다면 임차인이 수탁자의 사전 승낙 여부를 확인하기 전에 보증금 전액을 지급하지는 않았을 것이다.

    신탁원부를 단순히 제공하는 것만으로는 설명의무를 다하였다고 볼 수 없으며, 중개의뢰인이 공인중개사 자격을 보유하고 있다 하더라도 설명의무가 경감되지 않는다.



    이 사건의 경위 - 의뢰인이 겪은 피해

    의뢰인은 공인중개사(중개보조원)의 중개로 집주인이라 소개된 임대인(위탁자)과 임대차계약을 체결했습니다.

    계약 당시

    • 신탁부동산임에도 권리관계에 대한 정확한 설명을 전혀 듣지 못했고,

    • 신탁원부를 교부받지 않았으며,

    • 수탁자 및 우선수익자의 사전 서면 동의도 받지 않았습니다.

    가계약 시 신탁등기된 부동산이라는 점만 간단히 고지 받았고, 수탁자 동의서를 본 계약서 작성 시 첨부해 주겠다고 말하면서 계약을 유도하였으나, 정작 본 계약서 작성 시 수탁자의 동의서는 교부되지 않았습니다. 의뢰인은 나중에 받아서 주겠다는 집주인과 임대인의 말을 믿고 계약을 체결하였습니다.


    이 사건 가계약 시 중개보조원이 의뢰인에게 교부한 등기부등본

    --> 본 계약서 작성 시 수탁자 동의서 첨부하겠다고 기재되어 있지만, 이를 지키지 않았음

    이처럼 위탁자는 마치 적법한 소유자이자 임대 권한을 가진 것처럼 의뢰인을 기망하여 계약을 유도했고, 그 사이 집주인은 신용이 악화되어 결국 의뢰인은 계약 만기 시점에 보증금을 한 푼도 돌려받지 못하는 피해를 입었습니다.

    처음 저를 찾아왔을 때 의뢰인은 자신이 처한 상황을 정확히 파악하지 못하고 있었습니다. 상담을 통해 자신이 대항력과 우선변제권 모두 인정되지 않는 상태임을 알게 된 의뢰인은 큰 충격을 받았습니다.

    하지만 저는 그간의 경험을 토대로 명확한 법적 대응 방향이 있다는 사실을 설명드렸고 의뢰인은 저에게 이 사건을 의뢰하셨습니다.



    김규태 변호사의 법적 대응 전략

    ▶증거 확보 (소송 제기 전)

    저는 소장을 접수하기 전, 사건 관련자들과 접촉하여 소송에 결정적으로 유리하게 작용할 증거를 확보했습니다.

    • 임대인(위탁자) : 사기 의도 및 임대 권한 부재를 입증할 녹취록 등 확보

    • 중개보조원 : 설명의무 위반 및 신탁원부 미교부 사실 확인

    • 수탁자(신탁회사) : 임대차 사전 동의 부재 확인

    • 우선수익자(대출 금융기관) : 권리관계 및 임대인 신용상태 악화 확인

    이 과정을 통해 임대인의 사기 책임은 물론, 공인중개사의 중개 과실 책임까지 함께 인정받을 수 있는 주된 증거 기반을 마련했습니다.

    ▶ 형사·민사 동시 진행

    • 형사 고소 : 임대인, 중개보조원, 개업 공인중개사를 사기죄·공인중개사법 위반으로 고소

    • 민사 소송 : 임대인, 공인중개사, 한국공인중개사협회를 상대로 손해배상청구 소송 동시 제기

    이런 유형의 형사 사건은 수사 기간이 오래 걸립니다. 저는 형사 절차의 결과를 기다리지 않고 민사 소송을 병행하여 최대한 빠르게 피해 회복을 이끌었습니다.


    이 사건의 고소장, 소장


    ▶ 협회의 항변 탄핵

    한국공인중개사협회는 공인중개사의 과실이 없다고 적극적으로 항변했습니다. 특히 "원고도 신탁부동산 권리관계를 스스로 확인하지 않은 과실이 있다"라며 과실상계를 통한 책임 제한을 주장했습니다.

    저는 관련 판례와 구체적인 증거를 통해 이 항변을 정면으로 탄핵했고, 법원은 협회의 주장을 받아들이지 않았습니다.


    김규태 변호사가 피고의 책임 제한 주장에 반박하는 내용을 작성한 준비서면



    판결 결과 - 청구금액 100% 전액 인용

    출처 입력

    법원은 임대인과 공인중개사의 공동 불법행위를 인정하여 원고의 청구를 전액 인용하는 판결을 선고했습니다.

    임대인(위탁자) : 사기로 인한 손해배상 책임 100%

    개업공인중개사 : 중개 과실로 인한 손해배상 책임 100%

    한국공인중개사협 : 공제금 한도(1억 원) 내 100% 지급 의무

    임대인과 공인중개사 모두 소장을 정상적으로 송달받았음에도 응소를 포기했습니다. 이는 저희가 구성한 청구원인이 그만큼 빠져나갈 여지가 없을 만큼 명백했기 때문입니다.

    이 사건의 판결문 중 피고 협회에 대한 책임 제한 주장에 대한 판단

    이 판결이 갖는 의미

    이번 사건은 일반적인 전세사기 피해 사건과는 결과 면에서 차이가 있습니다.

    첫째, 사기 임대인뿐 아니라 계약 체결을 중개한 공인중개사에게도 100% 책임이 인정되었습니다. 임차인 입장에서는 손해 회복의 가능성이 크게 넓어진 것입니다.

    둘째, 과실상계 주장이 완전히 배척되었습니다. 임차인이 스스로 권리관계를 꼼꼼히 확인하지 않았다는 협회의 주장은 받아들여지지 않았습니다. 보통 전세사기 피해에서 임차인의 과실이 일정 정도는 인정되는 경우가 많다는 점을 볼 때 이 사건은 임차인의 과실이 인정되지도 않을 만큼 피고들 행위의 위법성이 크다고 판단된 중요한 선례입니다.

    셋째, 공인중개사협회 공제금(1억 원 한도)을 통한 실질적인 피해 회복이 가능해졌습니다. 임대인이나 공인중개사가 재산이 없어 판결을 받아도 돈을 못 받는 상황과 달리, 협회를 상대로 한 책임 인정은 실질적인 피해 회복으로 직결됩니다.

    의뢰인은 오랜 기간 마음고생이 심했지만, 완벽한 승소로 피해금 전액을 회복할 수 있게 되었습니다.



    신탁부동산 전세사기 피해를 입으셨다면

    신탁부동산 전세사기는 등기부등본만으로는 권리관계를 정확히 파악하기 어렵고, 피해를 인지한 즉시 초기 대응이 결정적으로 중요합니다. 아래에 해당하신다면 즉시 전세사기 전문가인 김규태 변호사와 상담하시기 바랍니다.

    • 계약 당시 신탁원부를 교부받지 못한 경우

    • 수탁자(신탁회사)의 사전 동의서를 받지 않은 경우

    • 전입신고·확정일자를 갖췄음에도 불법 임차인이라며 보증금 반환을 거부당한 경우

    • 공인중개사로부터 신탁 관련 권리관계 설명을 충분히 듣지 못한 경우

    저는 수많은 임대차 분쟁·전세사기 피해 사건을 직접 수행하며 쌓아 온 실전 경험과 노하우를 바탕으로, 귀하의 피해 회복을 위해 최선을 다하겠습니다.

    주저하지 마시고 지금 바로 연락 주십시오. 귀하의 권리 회복, 김규태 변호사가 책임지고 도와드리겠습니다.



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    조회수 4 2026-02-26
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