손해배상 소송/집행절차
부동산PF 관련 대주단 VS 신탁사 간 손해배상청구 소송 1심 판결 고하윤 변호사
안녕하세요, 최고변입니다. 부동산 PF 관련 시공사가 (책임)준공을 완공하지 못한 사안에 대하여 책임준공확약을 한 신탁사가 대주단의 손해배상 전액을 배상하여야 한다는 법원 1심 판결이 나왔는데요.
이하에서 관련 내용을 살펴보도록 하겠습니다.
목차
1. 사실관계
2. 대주단 주장(원고)
3. 신탁사 주장(피고)
4. 법원 판단(1심)
5. 평가 및 마무리
사실관계
2024. 5. 21. 새마을금고 대주단(원고)은 신한자산신탁 주식회사(피고)를 상대로 약 256억원 규모의 손해배상청구소송을 제기하여 서울중앙지방법원에 접수하였습니다.
이번 소송은 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 사업과 관련된 분쟁으로, 그 핵심은 책임준공 미이행과 이에 따른 손해배상책임에 있었습니다.
본 건의 구체적인 사실관계는 다음과 같습니다.
[사업구조]
(1) 사업내용 : 경기도 평택시 청북읍 어연리 일원 물류센터 개발사업
(2) 시행사 : 비스트건설
(3) 시공사 : 에스원건설(책임준공)
(4) 신탁사 : 신한자산신탁(책임준공형관리형)
(5) 대주단 : 새마을금고 23개(대출금: 약 270억원)
(6) 대출약정일 : 2022. 5. 18.
(7) 대출만기일 : 2024. 3. 20.
[책임준공(확약)구조]
(1) 책임준공(시공사)
: 최초 대출 실행일로부터 16개월 내 준공
(2) 책임준공확약(신탁사)
: 최초 대출 실행일로부터 22개월 내 준공 및
사용승인 확보
: 이행 실패 시, 대출원리금 및 연체이자 전액을 손해로 간주하고 배상
※ 책임준공 : 특정한 기한까지 시공사가 건축물 등을 준공하기로 계약상 책임을 부담하는 것
※ 책임준공확약 : 신탁사가 일정한 기한 내에 준공 및 사용승인을 완료하겠다는 의무를 확실히 약속하여는 것
※ 책임준공형 관리형신탁 : 시공사 등이 약속한 기한내에 준공을 완료하지 못한 경우 신탁사가 금융 비용 등 모든 책임을 떠안는 일종의 보증상품
해당 PF 사업은 일정 기한 내에 물류센터를 준공하고 사용승인을 받는 것을 전제로 대주단이 자금을 집행한 구조였으며, 이에 따라 사업 관계자들 간 체결된 계약서에는 책임준공확약 조항이 포함되어 있었습니다.
그러나, 실제로 책임준공확약 기한 내에 물류센터 준공이 이루어지지 않았고, 사용승인 역시 기한 내에 받지 못하였습니다(다만, 본 물류센터 공사는 기한 후인 2024. 8. 30.에 준공이 완료되었습니다).
당시 체결된 계약서에는 신탁사가 책임준공확약 기한 내 준공 및 사용승인을 완료하지 못할 경우, 그로 인해 대주단이 입은 손해 전부를 신탁사가 배상하기로 하는 조항이 포함되어 있었으며, 그 손해 범위는 '대출원리금 및 연체이자'로 명시되어 있었습니다.
이러한 사실에 근거하여 새마을금고 대주단(원고)은 계약상 책임을 이행하지 않은 신탁사(피고)를 상대로 손해배상청구를 한 것입니다.
대주단 주장(원고)
대주단(원고)은 계약서 및 별도의 확약서에 명시된 책임준공확약 조항을 근거로, 신탁사가 기한 내 물류센터를 준공하고 사용승인을 받지 못한 이상, 신탁사는 대주단이 입은 손해 전액을 배상해야 한다고 주장하였습니다.
해당 계약서 및 확약서에는, 책임준공확약이 이행되지 않을 경우 신탁사가 대주단의 손해 전부, 즉 '대출원리금 및 연체이자' 전액을 배상한다는 내용이 명시되어 있습니다.
대주단은 이러한 조항이 민법상 ‘손해배상의 예정’에 해당한다고 보아, 실제 손해 발생 여부나 그 액수를 별도로 입증하지 않더라도, 약정된 금액 전부에 대한 청구가 가능하다고 주장하였습니다.
신탁사 주장(피고)
신탁사는 다음과 같이 주장하였습니다.
첫째, 계약서 및 확약서에 기재되어 있는 문구를 손해배상의 예정으로 보는 것은 자본시장과 금융투자업에 관한 법률(이하 "자본시장법")상의 '손실보전금지' 규정 등에 반한다는 것입니다.
자본시장과 금융투자업에 관한 법률
제55조(손실보전 등의 금지) 금융투자업자는 금융투자상품의 매매, 그 밖의 거래와 관련하여 제103조제3항에 따라 손실의 보전 또는 이익의 보장을 하는 경우, 그 밖에 건전한 거래질서를 해할 우려가 없는 경우로서 정당한 사유가 있는 경우를 제외하고는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하여서는 아니 된다. 금융투자업자의 임직원이 자기의 계산으로 하는 경우에도 또한 같다.
1. 투자자가 입을 손실의 전부 또는 일부를 보전하여 줄 것을 사전에 약속하는 행위
2. 투자자가 입은 손실의 전부 또는 일부를 사후에 보전하여 주는 행위
3. 투자자에게 일정한 이익을 보장할 것을 사전에 약속하는 행위
4. 투자자에게 일정한 이익을 사후에 제공하는 행위
국가법령정보센터
둘째, 늦게라도 준공이 완료되었으므로, 전보배상이 아니라 이행지체에 따른 지연손해금만 부담하면 된다고 주장하였습니다.
끝으로, 손해배상액이 민법 제398조 제2항에 따라 부당히 과다한 경우에 해당하여 감액하여야 한다고 주장하였습니다.
민법
제398조(배상액의 예정) ① 당사자는 채무불이행에 관한 손해배상액을 예정할 수 있다.
② 손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원은 적당히 감액할 수 있다.
국가법령정보센터
법원 판단(1심)
2025. 5. 30. 서울중앙지방법원 제42민사부(부장판사 최누림)는 신한자산신탁이 대주단 측에서 청구한 대출원리금(256억원)과 지연이자 전액을 지급하여야 한다고 판결하였습니다(서울중앙지방법원 2024가합 69485).
우선 법원은, 계약서 및 확약서에 명시된 내용을 손해배상의 예정으로 보았고, 신탁계약에 따른 대주단의 우선수익권은 금융투자상품이 아니므로, 자본시장법이 적용되지 않는다고 판단하였습니다.
또한, 이후에 준공이 완료되었다 하더라도 이행 지체 후의 이행이 채권자에게 이익이 없는 때는 전보배상을 하여야 하며, 예정된 손해배상액을 지급할 의무가 있는 것으로 보았습니다.
뿐만 아니라, 신탁사가 높은 보수를 받는 점, 계약구조의 안전성 담보를 위해 배상액 예정이 필수인 점, 준공 기한이 지켜지지 않음에 따라 대주단이 해당 물류센터를 선매수인에게 360억원에 매각할 기회를 잃었고, 물류센터의 시가가 약 403억원으로 평가돼 대주단의 청구금액을 웃돈다는 점에서도 부당하게 과다한 금액은 아니라고 하였습니다.
그 밖에 대출 실행 당시 대주단(원고)은 신탁사의 자금력 및 신용도를 전제로 대출을 실행한 것인 바, 준공 실패는 신탁사의 계약이행 실패로 보고 대주단(원고)의 과실은 없는 것으로도 보았습니다.
평가 및 마무리
이번 판결은 신탁사의 책임범위를 정면으로 판단한 사례로서, 현재 진행 중인 유사한 부동산 PF 관련 손해배상소송에도 적지 않은 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.
특히, 계약서상 손해배상 예정조항의 효력과 신탁사의 배상책임을 폭넓게 인정한 점에서, 향후 신탁사를 포함한 사업주체들의 계약 해석과 리스크 관리에 중요한 선례가 될 수 있습니다.
다만, 이번 판결은 아직 1심에 불과하며, 신한자산신탁이 항소를 예정하고 있는 만큼, 판결의 법리가 확정되어 실무에 일관되게 적용되기까지는 상당한 시간이 소요될 것으로 보입니다.
또한, 손해배상의 예정과 관련하여, 이번 사건에서는 그 액수가 감액되지 않고 전액 인정되었지만, 향후 다른 사건에서는 사안에 따라 법원이 민법 제398조 제2항에 따른 감액을 인정할 여지도 전혀 배제할 수 없다고 조심스럽게 생각되어 집니다.
따라서, 동일한 계약 구조라 하더라도 구체적인 사실관계 및 법원의 판단에 따라 결과가 달라질 가능성도 고려되어야 할 것입니다.
한편, 최근 건설 및 부동산 업계가 전반적으로 극심한 침체기를 겪고 있는 상황에서, 이번 판결은 금융기관이나 신탁사에 대한 책임을 강화하는 흐름으로 이어질 수 있다는 점에서 산업 전반의 부담 요인으로 작용할 가능성도 존재합니다.
이에 따라 시장 위축이나 사업 추진 위축 등의 부작용도 함께 주의 깊게 살펴볼 필요가 있다 할 것입니다.
이번 판결은 신탁사가 단순한 자산관리자 등에 머무르지 않고, 사실상 책임있는 사업주체로서의 지위까지 부담하는지를 판가름하는 중요한 기준점이 될 수 있는 판결이라 할 것입니다.
민법상 손해배상의 예정 조항의 효력과 감액 가능성, 자본시장법상 규제조항과의 관계, 그리고 PF 사업에서의 신탁사의 법적 지위 등 복합적인 쟁점이 얽혀 있어 향후 판결의 법리적 함의가 적지 않습니다.
끝으로, 이번 판결은 단순한 계약불이행을 넘어서, 향후 대형 부동산 금융계약에서 신탁사와 대주단 간 법적 리스크 분배 기준을 재정립할 계기가 될 것으로 기대됩니다.
이상으로 부동산 PF와 관련하여 대주단과 신탁사 간의 손해배상청구 소송 관련 1심 판결 결과에 대하여 알아보았습니다. 감사합니다.
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- 배임/횡령
- 기업법무
- 소비자/공정거래
고하윤 변호사
조이앤파트너스 법률사무소[사시출신] 결과로 말하는 변호사 고.하.윤
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