임대차 건축/부동산 일반
임차인의 권리: 민법, 주택임대차보호법, 상가임대차보호법 비교 이충호 변호사법률은 임차인의 권리를 민법을 통해 기본적으로 보장하고, 나아가 사회적 약자인 주거 및 상가 임차인을 보호하기 위해 「주택임대차보호법」과 「상가건물 임대차보호법」이라는 특별법을 두고 있습니다. 이 법들은 민법의 일반 규정보다 임차인에게 유리한 내용을 담고 있어, 임차인은 자신의 상황에 맞는 법률을 이해하고 권리를 행사하는 것이 중요합니다.
1. 민법상 임차인의 주요 권리
민법은 모든 임대차 계약의 기초가 되는 법으로, 임차인의 기본적인 권리를 규정하고 있습니다.
가장 핵심적인 권리는 계약에 따라 임차물을 사용하고 수익할 수 있는 권리입니다(민법 제618조). 임대인은 임차인이 목적물을 문제없이 사용할 수 있도록 할 의무를 집니다.
또한, 임차인은 임차물의 유지·보수를 위해 지출한 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다(민법 제626조). 여기에는 수리비처럼 즉시 청구 가능한 '필요비'와, 건물의 가치를 높인 인테리어 비용 등 임대차 종료 시에 청구할 수 있는 '유익비'가 포함됩니다.
임대인의 동의를 얻어 설치했거나 임대인으로부터 구입한 부속물이 있다면, 임대차 종료 시 임대인에게 그것을 사달라고 요구하는 부속물매수청구권도 가집니다(민법 제646조).
토지 임대차의 경우에는 계약 종료 시 건물이 남아있다면, 계약 갱신을 먼저 요구하고 거절당했을 때 그 건물을 사달라고 요구하는 지상물매수청구권을 행사할 수 있습니다(민법 제643조).
마지막으로, 임차인의 잘못 없이 임차물의 일부가 파손되어 사용할 수 없게 되었다면, 그 비율만큼 차임의 감액을 청구할 수 있습니다(민법 제627조).
다만 민법상 임차권은 채권이므로, 집주인이 바뀌면 새로운 주인에게 임차권을 주장하기 어렵다는 한계가 있습니다. 이를 보완하기 위해 주택 및 상가 임대차에 대한 특별법이 존재합니다.
2. 주택임대차보호법상 임차인의 주요 권리
이 법은 주거용 건물 임차인을 보호하기 위한 특별법으로, 민법보다 임차인에게 더 유리한 내용을 담고 있습니다.
가장 중요한 권리는 대항력입니다. 임차인이 주택을 인도받고(이사) 주민등록(전입신고)을 마치면, 그 다음 날부터 집주인이 바뀌더라도 새로운 집주인에게 임차인으로서의 권리를 주장할 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조).
여기에 계약서에 확정일자까지 받으면 우선변제권이 생깁니다(주택임대차보호법 제3조의2). 이는 집이 경매에 넘어갔을 때, 다른 채권자들보다 먼저 자신의 보증금을 돌려받을 수 있는 강력한 권리입니다.
특히, 보증금이 일정액 이하인 소액임차인은 법에서 정한 금액까지는 최우선으로 변제받는 최우선변제권을 가집니다(주택임대차보호법 제8조).
또한, 임대차 기간을 2년 미만으로 정했더라도 최소 2년의 거주 기간을 보장받습니다(주택임대차보호법 제4조). 물론 임차인 스스로 2년 미만의 계약 기간이 유효하다고 주장하는 것은 가능합니다.
임차인은 계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 1회에 한해 계약갱신을 요구할 수 있으며(계약갱신요구권), 임대인은 본인이나 직계존비속이 직접 거주하는 등 법에서 정한 정당한 사유가 없으면 이를 거절할 수 없습니다(주택임대차보호법 제6조의3). 갱신 시 임대료 증액은 5% 이내로 제한됩니다(주택임대차보호법 제7조).
3. 상가건물 임대차보호법상 임차인의 주요 권리
이 법은 상가 임차인이 안정적으로 영업할 수 있도록 보호하는 특별법입니다.
상가 임차인 역시 건물을 인도받고 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 대항력을 갖게 되어, 건물주가 바뀌어도 영업을 계속할 수 있습니다(상가건물 임대차보호법 제3조).
관할 세무서에서 확정일자를 받으면, 건물이 경매에 넘어갔을 때 보증금을 우선적으로 변제받는 우선변제권도 확보할 수 있습니다(상가건물 임대차보호법 제5조).
주택과 마찬가지로 일정 보증금액 이하의 소액임차인은 법에서 정한 금액까지 최우선변제권을 가집니다(상가건물 임대차보호법 제14조).
상가 임대차는 최소 1년의 영업 기간을 보장받습니다(상가건물 임대차보호법 제9조).
또한, 임차인은 최초 계약일로부터 최대 10년까지 계약갱신을 요구할 수 있습니다(상가건물 임대차보호법 제10조). 임대인은 법에서 정한 예외적인 경우가 아니면 임차인의 갱신 요구를 거절할 수 없습니다.
가장 특징적인 권리는 권리금 회수기회 보호입니다(상가건물 임대차보호법 제10조의4). 임대인은 계약 종료 6개월 전부터 종료 시까지, 기존 임차인이 새로운 임차인에게 권리금을 받는 것을 정당한 사유 없이 방해해서는 안 됩니다. 만약 임대인의 방해로 권리금을 받지 못하게 되면 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.
-
- 무면허/음주
- 손해배상
- 매매/소유권 등
이충호 변호사
HB &Partners민사·형사 동시 해결, 복잡한 사건의 '명쾌한 해답'
-
이충호 변호사가 작성한 다른 법률이야기
더보기
수정, 삭제할 수 없습니다.
홈
검색
상담글 작성
내 관심글
마이페이지
